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刘老师您好!我们就是普通家庭,有普通家庭的烦恼!让我万分纠结,我们目前在广州居住,在郊区(新塘永和)有一套100平方房子自住,另外一天河员村有一个一房一厅小户型,在新塘有一个小户型,皆无贷款。为孩子读书!想卖掉手上所有房子去买好学区老破小的小户型,但是现在房价奇高,是否值得降价出售现有房产入手。

renthouse64663653312017-11-02 97
刘磊房产评论

2017-11-03已回答 该问题价值¥198.00,已有8774人围观

我们要从几个方面来思考这个问题,提供一个看待问题的思路,形成一种以不变应万变的投资理念:
首先要明确,标榜学区房已经不可取。
之前有人调侃,为什么北大清华的毕业生买不起房,却要买天价学区房让孩子上北大清华呢?
这个段子实际上揭示了学区房的本质,那就是价格虚高。这种由于中国教育体制和教育资源错配所造成的一种不良现象,房价完全是靠外力与政策催起来;一般来说,教育部门会根据每年的生源状况,对学区范围进行调整。盲目买入这样的房子,一旦楼盘被调整至其他学区,纠纷也就不可避免。之前广州市天河区调整的部分小学招生地段,令不少花近700万买下学位房的业主吃了大亏。何况题主提到的学区房,还是一个老破小,试想未来一旦学区重划,房子本身又有多少价值呢?
另一方面,如果是为了投资,为了孩子入学之后再转卖,那更是不恰当的。想象一下,天价的学区房,买下来势必倾全家之力;而教育,不仅仅就是上一个好学校就可以的。在按揭的压力下,家里财务状况就会紧张;与家庭对孩子潜移默化的影响比起来,一个好学校所教的简直微不足道。
而且,房产投资的本质之一是利用房子获取财富,对冲货币增发带来的对财富的稀释;获取超额收益的最简单的办法,就是走在国家基础配套设施的前面,提前布局自己的资产。所以,当所有人都开始挣钱的时候,自己还有多少胜算呢?今年五月,北京二手房的整体价格较上月下跌近一成,部分学区的降幅则超过了20%,曾达到15万元/平米的一处学区房,报价降到12万元/平米。
退一步说,即便是价格不跌,它占有了如此大体量的资本,却带来了微涨的结局,这都可以说是投资的失败。具体到学区房,不仅仅是在学区内就是学区房,还要考察这套房子作为入学的条件,如果之前有学生利用该房产入学,那么这套所谓学区房就承担不了学区的责任,这样的话恐怕没有人会“接盘”了。
因此,对于学区房,应该要有更清醒的认识;把孩子的教育和家庭的财富寄托在一套靠政策溢价的房产,是不明智的。

最后,我们来谈谈多套房者如何打理房产财富。
首先要明确,就算是没有负债的房子,也不一定变成财富;具体到题主的房子,郊区的自住房满足居住需求,不能看做“财富”,因为不可能卖掉一家人去睡马路,这是基本的生活需求。(当然,有的激进的投资者,借助“租售同权”的东风,还真的就卖光房产套现,去做收益率更高的投资了。这个就需要具体根据投资者的情况量身打造一对一的投资策划方案,以后有机会可以详谈。)多出来的房子,就要研判是否有溢价空间,否则应该趁目前房价已经出现微跌的时候,尽快套现。
什么样的房子必须出手呢?
1、五证不齐的项目。在房地产如火如荼发展的时候,很多开发商抢地开发,监管部门也是睁一只眼闭一只眼,毕竟房产市场最热的时候,先斩后奏最终的结果是一样的;然而,程序不正确结果正确的时期已经过去了,如今各地严控建筑开工数量,严控房产库存,“先斩后奏”未必好使了。于是,当年轻信销售“现在便宜是五证不齐,齐了价格立马涨,转手就是赚钱”这样的话术,买了五证不全的房子,现在追悔莫及;错过一次周期,未来只能是长久的等待了。
2、非住宅用地的项目。一般指的是商业用地上盖起的住宅,通常称为“商住房”。这类房产,通常是商水商电,价格高于住宅;不能迁入户口,没有入学等配套功能;公摊面积比住宅大,得房率低。最重要的,今年北京等地纷纷出台政策,对于商业土地上盖的房子严加限制。
3、特殊政策限制的房子。这需要购房者时刻关注政策,对于房产的限制。比如此前有房企拿了限价地,十年不得交易,比如北京近日推出的共有产权房。这种房子价格会明显低于同地段、同品质的商品房,但买到以后,再想脱手,就发现没有那么容易,甚至是不可能的了。
4、房龄较大的二手房。买二手房时,一定要首先考虑房龄,再看其他因素。因为二手房房龄太老,会对很多方面造成影响。比如,二手房贷款,房龄超过30年的二手房,几乎是不会批30年贷款了;在贷款紧张时候,被拒也是很有可能的。
5、不能带来持续现金流的房子。就拿题主的案例来说,郊区的小户型和天河的小户型,哪个能带来更多的现金流?哪个有更低的空置率?哪个又能有更好的户型、更新的房龄?如果都不能满足,房子一年到头空置,或者租金低于周边中位价水平,那么就应该考虑出售套现,转投其他项目谋求更好收益了。谢谢!

刘磊房产评论

福布斯富国基金理财师评审委员,地产财经评论员,畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房产投资攻略》作者。

房地产投资、海外土地开发、

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