老师好，35岁北漂，备孕中，收入80万，两套房，一套在南四环旧宫，美利新世界的140平三居（出租中），公积金贷款120万，距地铁1.5公里，无学区； 另一套120平三居在西六环燕西华府，精装明年6月交房，商贷300万，人大附中学区。想卖一套房换套改善型，这么折腾对吗？老师有推荐的区域和楼盘吗？
从你目前的经济条件来看，负债率并不高，两套房的月供问题都不大，尤其是120万的公积金，还是很划算的，目前的信贷环境来看，虽然说不适合加杆杠，但根据家庭的需求和承受力的不同，各家有各家的算盘，从你的情况来看，考虑进行置换也没多大问题。置换的目的无非四种：远换近、小换大、差换好、无学区换有学区，每次置换能实现其中的两个目的就挺不错了。燕西华府品质不错，可以留着，属于高品质，有点学区的远大新，而且属于高贷，杆杠用得比较足，留着吧。
需要折腾的是旧宫的新世界，这盘比较尴尬，旧、大、交通不便、没学区，不能说是鸡屁股，但属于鸡肋，唯一的优势就是面积大。在非核心城区，这样的盘从升值潜力，和流动性来看，是很差的。郊区的好盘要么就是高品质，临铁、或者来个名校分校；新世界哪样都不沾边，所在旧宫那边周围环境也并不理想，长期持有并不是一件好事情。
按照目前的行情，新世界这套你卖掉净得应该在500万左右，你要进行置换的话，可以考虑三种思路。1、市区优质小户型。按照你二套后，买满五唯一的二手房非普满评来计算，能贷款187万左右，也就是说，你可以考虑680万的房子，例如东城区广渠门的金桥国际一居、双井富力城A区一居、广安门外大街的丽水莲花和远见名苑的一居。这些盘都是次新，带学区概念、地段好，租金理想。2、郊区优质两居或者小三居。可以考虑大兴高米店版块的，保利茉莉、中建国际港、新里西斯莱公馆、金地仰山，两居或者三居。或者亦庄的林肯公园70年的住宅两居。这些都是临铁，次新盘，周边环境和楼盘品质都不错、有学区概念。3、以500万作为杠杠，买一手房。目前一手盘的价格被限价，价格都略低于价值，普遍都是高端住宅，也能买到面积大些的户型，缺点在于大多数是期房，月供压力大，而且远，在你预算范围内可以推荐几个，房山中粮京西祥云、门头沟中骏西山天璟、门头沟华润西山墅的洋房。其中前两个是精装期房，后一个华润那个是准现房毛坯，论配套和环境来看门头沟的那两个比中粮强。
三个方案，各有优劣。我个人比较倾向第一个，远郊高品质大户型 核心区优质小户型，是比较好的配置，核心区优质小户型从流动性上来看也比较好，出租所产生不错的租金现金流。
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