刘老师好！在广州有两套电梯小区商品房，楼龄分别17、14年。打算办理房屋抵押贷款，换房或增加购买别墅。是卖出楼龄长的一套并买进工作单位附近的新二手电梯楼（楼龄2年，广州天河区近CBD），更方便上班（目前上班也还方便）；还是保持原有房产，增购近郊从化二手别墅（楼龄12年左右）更合适？请您指导。
首先，关于配置已有住房的思路。根据你的情况看，最好是出售一套住房获取资金，解决现金压力。而且，先出售那套房龄时间更长的。因为虽然产权规定是70年，但是实际房屋设计寿命只有50年，其抵押价值只能保证30年。目前房屋的抵押年龄可以说已经是“暮年”状态，难以获得很好的抵押融资；即便能贷出款，消费目的的抵押利率上浮30%，目前信贷政策收紧，这个贷款还未必会批。所以及时出售房龄较长的住房，是这里建议的处理方式。
由于不知道你的房子具体有多大，这里只能做一个大概的分析。目前天河区均价5万～6万一平米，就算是100平米吧，这样卖出大概可以有500万的资金量。
接下来选购物业了。目前广州的限购政策，规定居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于50%。如果有两套住房，则不能再购买住房。也就是说，题主如果要买CBD的高层，就必须分两步，第一步是把房卖掉，第二步确保资金充裕，交50%的首付来购买第二套。
那么问题来了，这样倒腾一遍，目的是什么呢？如果是为了住的更舒服，那么搬到CBD未必是明智的选择，况且你也说目前所住也比较方便。
如果是为了换更新的房子，以小换大，以旧换新，只会增加自己的负债水平，不但不能带来持续的收入，反而会增加自己的负债水平。这种情况，显然还没有跳出传统的房产投资观念，只看中资产的规模，又或者是赌房价的持续上涨而已，而忽略了现金流的水平。就目前全国的调控思路来看，指望房价持续、快速上涨已经不可能，因此需要你转换思路，不能只盯着国内市场；王健林把国内资产都卖出了，潘石屹到美国收购写字楼了，李嘉诚出售香港更多房子了，对你的启发是什么呢？
举例而言，卖出第一套房子获得现金500万，放眼全球房地产市场，如果年租金回报率5%，年获利就有25万，让自己的高资产规模向高现金流进行转化；这比贷款、或者全款在同一城市买一套无法对冲单一货币、单一资本市场的房子是不是更为明智呢？如果再有具体想法，由于题主的财富规模，收入水平等都没有明确，建议加上我的联系方式，微信：Victorliulei
做进一步沟通。谢谢。
推荐回答
8776人已围观问题价值 ¥198.00
恒大地产老总许家印成为了房产行业首富，而王健林的万达市值则缩水了很多，恒大凭什么能够成为房产行业的翘楚，而万达又为何开始下滑呢？商业地产还有投资的价值吗？未来房产行业又会呈现什么样的格局？
4298人已围观问题价值 ¥198.00
3457人已围观问题价值 ¥198.00