如何理解央行在 2014 年 9 月 30 日发布的「首套房首付最低 30%,贷款利率最低 7 折」带来的影响?

要我说，原先的政策，本身就矫枉过正。有贷款记录就算二套，这将导致很多想换房的人没得换。因此，不少人在购房时就会考虑一步到位。所谓90平米小三房，多少就是这种一步到位心理的产物。无他，换房成本和阻力实在太高了。也许，有些买首套房都困难的人会从自身利益的角度出发，认为每个人都只有一套房，天下就太平了。问题是，这种计划经济的思维，本身就是把大家一起往水潭里拖，最后谁都不快活罢了。这个世界有这么一批人：他们年龄已经超过40，步入小康却离富裕还有距离。随着孩子长大，父母常伴左右，事业上升，他们的居住空间需求增大。一方面，小孩子需要独立空间，没法和老人住（有两个以上小孩的，这种矛盾会更凸显）。而随着父母逐渐老去，也难以承受每日爬楼梯。另外，他们自己也需要独立的书房。将就着当然能过，总比没有好。只是，基本的居住需求无法满足，是有可能影响家庭和谐的。而之所以无法换房，不在于他们经济实力欠缺，而在于银行政策硬生生地提高了门槛。在楼市调控中，夹心层是比较被忽视的。因为政策向刚需倾斜，富人的置业本就不是为了满足基本的居住需求。更何况，他们多是一次性付款，限贷根本限不住他们。所以，认贷不认房，是楼市夹心层的福音。本身，原先那种一刀切的调控方式，就很不符合经济规律。这导致很多人换不起房，还使得市场结构变得两极分化，格外畸形。而一步到位的心理导致的二手房换手率降低，本身就降低了市场上二手房的供应量，从而使得二手房价高企。减少行政干预，市场真正健康运行。 收起

叶小文的是整个知乎最靠谱的答案，其实一直就存在购房资质和贷款包装的一条龙服务，而限购限贷其实一直以来就是寻租的借口而已，也就是说，这些行政手段没有真正起过大的作用，而现在的首套认定什么的，把台下的东西放到台面上而已。除了省掉笔包装费，你觉得真正对于想投资房产的来说，有影响吗？大家心照不宣而已。顺便说句，刚需的概念很可笑，你会在买房的时候把对房子升值预期的判断和你的居住需求分开来考虑吗？扪心自问的回答。所以任何房子都可以居住也可以投资。什么是刚需，租房才TM叫刚需，而反倒是租售比失真，你不觉得滑稽吗？为什么？因为存量房没有持有成本。投资房产的是赚土地溢价而不是租金。政府靠投资拉动GDP时，永远有土地溢价可以赚。综上，房子不是刚需，而是金融产品，应该归一行三会管。下面是私货，因为自己买过房也卖过房，还要继续买房，所以观察上海房市蛮久了。非专业人士，只谈观察，不下结论，不对言论负责。看着一堆人的分析就好笑，原来说中国不要看房价收入比，不要看租售比，现在又说大家收入都轻松付得起的，都是先下结论，再给自己找论据。我的观察:上海7成购房靠置换，也就是卖房款加贷款来改善，这也是为什么看上去与大家收入不相称的400万以上的房子能卖掉，因为人家卖掉两套市区老公房想拿套传家的好房。所以购房时经常见到上下家一环套一环的链条，完成交易半年到一年的多的是。有的坐着公交车去买高档盘，你一定很惊讶，但是人家通过少的可怜的收入借助早期的老房子在土地溢价中完成了资本积累，人家现在就是几千工资住几百万的房子，你不服没用。至于首次购房的小伙伴，老老实实从老公房或郊区房开始置换吧。这就是练级，为什么？因为供给是限制的啊。你见过市区新盘没？一是少，甚至没，二是，这就不是给首次置业准备的，市区土地都是一个萝卜一个坑，你有在这个排排坐分果果中的位置，这叫承认现实。那么房价收入比的意义是什么，就是当苦逼的外来接盘侠靠首套房都接不起这个链条里最底层的货时，游戏就嗝屁了，不过你放心，大掌柜的一定会在这个时候惠民生的，总能想办法让你够得着嘛。而我们的城市化过程就是源源不断提供这种新增购买力的过程。不要说我在说阴谋论，我可以完全用正能量的语言来描述这一切。看开点，这是给你想要加入的城市交的投名状嘛。是不是很绝望？世界是公平的，当游戏玩到极致，接盘侠怒了，这货也叫房？于是城市的吸引力就降低了，搬砖的少了，经济就下去了，这是无法逾越的大周期。而还有我们可以利用的小周期，也是天然存在的，在自由市场中供需每次平衡调节的过程都会形成价格波动。而有“黑心”掌柜的市场，你不要用道德节操来揣测一个城市的经营者，而把他看成单纯逐利的，在房价高时多卖地，价低时少卖，这种供需的变化自然在未来导致价格的变化。而土地交易和房产交易的时间差便是价格波动小周期的原动力。当然，我们学习香港经验引进的先进的期房预售制度能帮助城市经营者有更多的时间分摊新盘的上市周期，平抑价格波动，但利益结成的团体总不是铁板一块的。我们能做的就是像狼一样，一路尾行，观察小周期下降通道中的掉队者--前期过度乐观导致高现金流压力的开发商，置换链条里那个没卖房子就先订房付了钱的倒霉家伙。冲上去咬他的肉吸他的血，给自己在这个链条里抢一个有利的位置。10月3号更新很多人关心货币政策，宽松货币会引起包括房价在内的物价上涨，这个导致现在一说货币大家就极敏感。我后面说的可能会非常具有争议，贻笑大方，但我想拿出来抛砖引玉。我觉得我们由于房价恐慌过度压制货币政策了，降低整个社会的资金成本是必须做的，不然大家都是给食利阶层打工，社会和经济都会失去活力。房价问题真正症结在两点∶1.收入差距过大而没有廉租保障兜底。2.存量房享受了公共财政投资带来的土地溢价而没有持有成本。这些本质上都是分配制度改革做的事。用本来调节宏观经济的货币政策去解决房价问题，才叫真正主动拿房地产绑架经济。收入差距怎么带来的，早期是个体的劳动收益差别，后来就是金融杠杆的采用。所以某种程度上，如果要增发货币，我主张从直升机上撒钱，这样稀释的是有钱人的财富，大家获得现金的机会是均等的。而通过金融系统扩张信贷就不是的，特别是我们这样一个没有充分市场化的国家，大家获得资金的机会和利率是不一样的。这就是货币不一样的传导机制。房贷某种程度是大家能获得的机会相对均等，利率相对合理的金融杠杆。降低资金成本对改善收入差距从大方向上说是可行的。持有成本这事不多说，大家知道自己的利益在哪就行了。而且我个人觉得，城市的经营者也会越来越倾向于留住能用得起房子的正在创造财富的人，而不是以前买得起但是早就不为城市增值的人。面对刺激政策，我们真正应该注意的是财政政策。就是政府怎么获得钱和怎么花钱。在房贷为代表的货币增发里面，我们不是简单印钞，信贷的标的物是存在的，而且还有比较高的首付比例，从未来挪到现在来用的钱锁定的是大家未来确切的劳动收益，所以行政性的抑制无道理也不可靠。但是财政政策呢？一是借钱的行政单位对利率不敏感，因为人家从来没想过还，前任的事怎么问责，下级的事上级最终会兜底。二是投资的项目效率低下，甚至根本没有收益。综上，这些钱才是生生造出来的啊！而且通过一系列的通道最终进入人们的口袋里。看到这里，大家觉得08/09年的楼市靠的是央妈降准降息还是汹涌的财政投资。整个答案都是假期用手机输入，问题复杂，思考了很久。提供一种分析问题的思路。有异议的肯定不少，欢迎大家讨论并且将来鞭尸。不过看换届以来中央的动作，隐约是按这些思路来的。显示全部 收起

都不关注实物操作么，都没买过房子么？都喜欢看数据看时空大逻辑看静态政策拍大腿做猜测么？（请把大逻辑和静态两个字默念三遍） 沪上实际状况是，六七月某行跳大招做二套3+4，当晚被央妈叫停；六七月某行85折放出，额度有限；九月中旬有银行抢跑新政策（就是央妈说你们别急等政策的时候），心惊胆跳接单；国庆央妈放行政策，当晚有银行九折杀到。这就是某些人认为的“银行不会做房贷，利率不会下行”；央妈对于远期利率下行的努力，随便搜搜啊，看看余额宝也知道啊！！！ 房价跌不跌，不会是键盘看空党打打字截截图看看线决定的，而是那些努力奋力拼搏置换刚需决定的。你说要是所有置换（潜在置换）党放弃奋斗了，那大家都洗洗睡吧，讨论个毛线…还有那些，啊，房地产和房价傻傻分不清的，够了没啊，洗洗睡吧。9.30号晚间有银行9折喜迎国庆10.7号晚间工行、农行85折喜迎国殇......你猜后面会如何？（过了一个多月，我都不想更新了...还有热烈讨论的必要吗！！？？） 收起

本人无责任来随意吐糟下啊，细节什么的就不说了啊。先说结论，这个政策出不出在本质上其实是没什么区别的，但它起到的效果或影响还是很大的。首先，先说限购的问题。上海执行限购四年了，除了从去年中旬后，基本上是存在很大的后门可以走的。什么后门？就是帮你搞定限购的问题。这个后门从何时开始，已记不清了。反正是个从上而下，从里而外的利益链条，这个链条里中介属于最下层，当然很多时候是没中介啥事的，至于上面的利益层，麻烦各位自己脑补。去年，上海某区自上而下抓了好些人，也抓了些中介，后来这个后门基本堵上了。我是说基本，因为现在的要价翻好几倍了，而且非常低调了。好了，我们来说限贷的事情。在这个政策出来之前，是如下政策(表面之下的)：在客户可以买房的情况下，只要结清贷款，是有人(不要问我是谁)可以帮你做成首套的，但是客户要付包装费。那么现在这个政策出来后，就变成客户买普通住宅不用再付包装费了，非普通还是要付包装费的。所以说了，从本质上来说这个政策是没有太大的影响的。这就是前面答主所说的寻租。但我要说表面上的效果和影响，或者说ZF想要的效果。还是先说限购的问题。限购四年来，上海的房价涨了没有？答案是涨了。虽然有起伏，但整体上是涨了。那限购到底谁得利，谁损失了？得利的是那些不管政策怎么限购都可以不受影响的，非常有钱的那帮人肯定是不受这个政策的影响的，因为对于他们来说归根到底就是钱的问题，钱不是问题了还有什么是问题？真正损失的是那些手里拿着钱想买还TM不给买的：要结了婚再买的，要等社保时间满了才买的，要把手上的房子卖掉再买的(这种人还好点，毕竟水涨船高，影响不大)。这些人拿着钱，眼睁睁的看着房价涨还TM不给买，你这不是坑爹嘛!有人会问，你这是从结果往回推，不对的，如果历史是另一个走向：比如限购期间房价下来了，你这段话就不对了。确实，我上面这段话确实是站在现在这个结果上说的结论，但我们不要忘了一点：ZF的真正意图是不想成交量下来的。我说的这个成交量其实和房价上涨是一个意思。稍微有点经济常识的都会知道：成交量上升，价格涨，成交量下降，价格跌。为什么我说ZF不想成交量下来，因为我不敢说ZF不想价格下来，懂我的意思了没？至于为什么ZF不想交易量下来？我们来看两个在实质上毫无区别的政策(其中一个就是现在的这个贷款政策。)。大伙还记得去年那个20%个税的坑嘛？政府在新闻媒体上建议近期严格执行20%个税这个政策(我为什么加严格两字，因为20%个税这个政策一直都有，只是各地不执行或有选择的执行)，然后本来摇摆不定的客户急了，开始疯狂的买了，我清楚的记得13年3,4,5月的成交量成井喷状，而后整个一年的房产市场成交量都很不错。然后我问下：20%个税这个事情被狗吃了吗，为什么再无后续？有谁去查看下这个政策放出风声前的房产数据，我不是研究数据的，只提供现象。有没有人想过一个问题：ZF在舆论上要执行一个早已存在的控制房价的政策，为什么房价反而上涨了呢？我们再说这次的央行政策，就像前面所说，这个政策只是把一个地下默认的操作方式部分拿到台面上了而已。那央行为什么要出这个政策呢？因为它要表个态：救市的态度。让所有人都能看得出来的态度。然后，效果也出来了，十月份的成交量也上来了，房价下行的势头被遏制了。手机上打的，大概逻辑就是这样，可能说得不是很清楚。就这样吧，不打算也没时间更新了。显示全部 收起

中国的房地产发展与外部经济环境之间必然有对应关系，我也十分想利用大数据来说明，但统计局的官方数据只能用呵呵来形容，在房地产出现较小变动时，统计数据不能直接反应，甚至没有正确的方向性反应。所以我的判断来自我的行业，电力行业的表现！ 层主是国内一家大型电力企业的员工，有6台百万千瓦的机组，由于机组对安全性要求较高，所以一般不参与南方电网的调峰，机组基本全年满发状态，只有在每年长假期间由于用电负荷降低，会有个别机组减载运行，长假结束后立刻恢复满发状态。可是今年不同，今年十一期间，我电站有两台机组停机，有三台机组降功率运行，这种情况在2008年后只能用“从未发生”来形容。 意思大家都清楚，经济在下滑，用电量在减少。在外部环境不好的情况下，房地产会失去上升动力，从2014年开始，不动产登记、房产税、新生人口减少等一切不利因素的作用下，外部环境不好更意味着房地产行业已经反转！另一个信息，之前各大商业银行的消费贷款在我司最多也就10万，但从2014年开始，消费贷额度猛增至40万，优质各户可以达到50万，这个信号更说明，房地产贷款的风险高于消费贷款！在失去银行支持的情况下，房地产下跌是早晚的事！ 收起

深深感觉本届政府的思路一是对外一是党内，其他能交给市场的交市场。具体到这次的30%和7折政策，本也不是很新鲜的东西无非就是向市场吹吹暖风，同时攥住下限以避免经被唱歪至于能否批到如此之优惠 要看地区 要看银行 要看关系 当然更要看你购买的房子的内在价值对，我说的就是房子的内在价值一直以来，我们总是过于重视房子的投资价值而非商品价值没有办法 之前投资渠道太窄 好了 现在互联网金融风生水起 股市要被吹上天资本也不傻 没必要耗在一个不易变现的不动产上面了那么，投资热潮过后 所谓的需求能否支撑现今的房价呢“刚性需求”是个被说烂了的词我说个新词“结构性需求”这词是我瞎发明的 但是感觉挺在理的举个例子来说知乎的大多数年轻人家里应该都是有套房子的 那你自己不还是要买房你的下一代还要不要买？不买？未必吧？你都无法保证他一定会选择你在的城市生活甚至你在北上广功成身就 一身亚健康疾病 难道不想退休了 跑到什么三亚 厦门 大理之类的地方 享受人生？所以我觉得买房“一步到位”是件很扯的事情居住需求是会一直存在的 注意我说的是居住需求不是说你一定要到三亚买房才能实现你的需求但是一定要有房子，才能保证满足这样的需求好绕，其实说白了就是不怕供给过剩，就怕没需求市场化是检验真金的好机会，而好房子一定不怕市场检验 收起

本人房地产从业人员，目前看不到地产转暖的迹象。虽然目前月薪差不多是房价的2倍，但已经感觉寒冬即将来临，所以最近的策略是控制消费，储备现金，投资35%股市，15%p2p，50%宝类货币基金。获得年华化10%的收益问题不大。所以即使房价上涨，也可以轻松cover房价涨幅。目前和父母住一起，马上要结婚，但房子不太敢买，万一地产崩盘，收入剧烈下滑，还贷会比较紧张。丈人看到此条政策后提醒我房价会涨，但作为地产从业人员，对于未来预期并不看好。依据目前的收入，还贷只要30%的月薪。但是地产剧烈下行，我100%就是时代的炮灰。所以我不会是释放需求的那部分人。 收起