通过中介办理二手房贷款按揭过程中卖房人应注意哪些风险

按揭二手房市场中，买家以按揭方式购房，是市场上通行的方式，二手房市场中约有六七成交易为银行按揭付款。但买家在银行放款前只需支付首期，其余款项则是在房屋过户入押后才支付，从过户到放款之间相差1个月到3个月不等。而按照我国的物权法规定，物权采取登记制度，也就是说，在业主获得首期三成递件后，房屋权属已经转移，业主能够依靠的只是银行和中介的信用。 3月份广州市楼市成交大涨，因新政末班车的效应或许有不少人因担心新政随时实施而赶紧交易，甚至可能发生有的业主在买家同贷书未发出即递件，若一旦发生类似“信用通”或北京骗案似的事件，业主可能蒙受巨大损失。为此，记者把近日发生的北京骗案以及3年前爆发的“信用通”案件梳理一遍，并采访法律界人士、中介监管机构，为读者提供有用贴士。从广州的“信用通骗案”到北京的骗案，所用诈骗手法并不新颖，但“桥不怕旧，最紧要受”，业主若不对此类的诈骗手法提高警惕，相信未来同样骗案也会再度发生。 北京骗案：买家有能耐 著名中介及银行均被牵涉 日前，微博上以“大傻瓜联盟”为名发帖的马先生讲述了卖房受骗的遭遇。 去年11月底，马先生通过我爱我家房产中介酒仙桥晶都国际店，将自家一套147平方米的房子以360万元的价格卖给一名姓张的女子。张某提出，自己没有购房资格，要以自己亲戚的名义买房。由于手头现金不够，先付30%首付款后把房子过户，再去银行办理抵押，60个工作日内付清尾款。 “我当时不同意，钱没付清，谁敢把房子过户？”马先生说。可是，中介极力劝他，说张某已经用这种方式买了很多套房子，肯定没有问题。并且提出，可以和我爱我家旗下的投资担保公司签订一份“担保合同”，如果出了问题，由他们负责。签了合同马先生放心了，拿到108万元首付款后，办理了过户。 2月16日是约定的还款日期。马先生不断联系张某，对方一直不接听电话；去找中介，中介给的两个电话还是打不通。70%的尾款，就这样没了下文。 马先生在向中介总部投诉时了解到，有同样遭遇的，不止自己一人——周边至少7名房主的9套房产，都是在去年11月到12月，通过我爱我家晶都国际店和望京网络1号店，以这种流程卖给了张某，都没有拿到尾款。 更令这些卖房人担心的是：合同上的买房人，他们至今没有见过，合同签字都是由张某签在“代理人”一栏。马先生说，合同上的买房人填的是王某，身份信息显示是北京市顺义区城郊的农民。有同样遭遇的赵女士和王先生说，他们房子买主的通讯地址也在顺义城郊。据我爱我家公司透露，共计7户卖房者、涉及9套房产的尾款并未交接完成，买方违约未支付尾款超过1800万元。其中损失最大的王先生三套房卖了930万元，还有650万元尾款未追回。 “如果不是中介极力劝说，让我们签了《担保合同》，说什么我也不会先把房子过户了。”多名房主都表示。马先生向记者出示了他当初签的《房屋交易保障服务合同》，这份合同是由房屋出售方、买售方和我爱我家旗下北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订的。但对于合同本身的内容，他当时并未细看。“手续太繁琐，需要签的字太多，中介那么说，就相信了。” 目前，房屋买家消失无踪，但让7户人家担心的是，已过户的房屋均已在兴业银行做了纯抵押贷款。马先生那套360万元售出的房屋，对方居然在兴业银行海淀支行抵押了430万元，还抵押给个人150万元。王先生也查到，自己一套市值350万元的房子从兴业银行海淀支行抵押了493万元，还向个人抵押了90万元。 据银行人士透露，办理房产抵押需要有专业评估，一般只能抵押到房产本身价值的七成。业主认为“这里面肯定有猫腻”。 广州“信用通”回溯：中介炒房“爆煲” 广州市“信用通骗案”的方式与北京骗案非常相像，但不同之处在于“信用通”涉案的人员本身就是中介行人员，疑似中介炒房资金链断裂而未能及时支付房款给业主。中介行人员对过户的房屋也只是做了私人的抵押业务，后来在业主报案后，海珠区经侦大队把涉案人员全部抓获，最终促使涉案人接受业主退回30%首期，房产归还给受害业主。 在记者当时对“信用通骗案”的连篇报道中，记者发现以三成首期购房的买家可以通过房屋交易登记中心“绿色通道”快速出证，业主对此全不知情。后来，房屋交易登记中心出台新规定堵住漏洞，要求必须由买家和业主同时提出加急出证，才可以受理有关申请。 广州地产中介：大中介不会轻易出事 北京房屋买卖骗案涉及一个国内知名的中介企业，在北京是排名头两位的中介行业。“信用通骗案”爆发时，逸景翠园等地的大中介也知道有关中介企业出事，他表示，“信用通骗案”的业主也有在大中介处放盘，后来因为“信用通”买家给了钱多几万元而转移在“信用通”处成交，结果最后出事。 据一位中介人士透露，目前二手房网签时，业主会签署一份“二手房中介服务合同”，这份合同是市国土房管局制定的标准合同，并没有像北京著名中介的“担保合同”。对于一些成交因故延迟而需中介行作出的担保，他们所用的是担保合同，对所涉及的担保金额会作出具体规定，而不是像北京市该大中介那样作出笼统承诺，误导业主。该中介人士表示，信用是房地产中介行得以安身立命的根本所在，像创辉、信用通这类中介出事后，以后再也不可能东山再起，因为买卖双方不会对这种企业给予任何信心。 记者提醒：别怕麻烦 亲力亲为 1.资金托管。记者从中介人士处获悉，愿意使用资金托管的买卖个案少之又少，大部分买卖双方都认为要跑多一次银行会比较麻烦，其中业主对此的抵触情绪较大，认为担心收款慢。 据记者了解，几乎各大银行都开通二手房资金托管的业务，业务不收费，银行可以对接存量房交易系统，按照买卖双方签订的托管协议按步骤付款，比双方直接过数也慢不了多少。相比起只得三成首期就不见了房产的后果，办资金托管花一点时间是非常值得。 2.只接受一次性付款。 记者就“信用通”事件与一位律师交流。这位多次买卖二手房的律师坦言，她卖房全部不会接受按揭付款，而且她不签署任何委托代理书，必须要自己亲力亲为。在“信用通”的一份法律文书中，居然出现“为方便办理，买卖合同、抵押合同、借款合同、公证申请等所签署的文件为空白，内容均由甲方填写”等字句。这位律师表示，我国房地产实行登记制度，产权过户即属他人，故此她要求买家在过户前把所有款项支付完毕。 律师提醒：严守流程细看合同 北京市律师表示，从目前看，此次事件中，买方抓住中介公司急于促成交易挣取中介费的心理，利用中介公司帮助游说卖房人，致使卖房人因相信中介公司而放松警惕。卖房人轻信经纪人口头承诺或暗示，没有认真研读合同内容而草率签约，也是导致房产丢失的重要原因，一定要引以为戒。 1.事先了解相关流程。公民对自己的民事行为应学会负责任。拿这次事件来说，为降低风险，买卖双方交易前应当通过政府网站等途径了解正规流程，对擅自更改流程多个心眼。 2.认真研读合同再签字。这次事件中，三方签署的交易保障服务合同内容并没有“买方如果不能按时支付尾款，丙方将承担保证责任”的明确保证约定，因此，实质上没有任何法律意义上的“担保”功能。房屋交易时所签合同，一定要在签字前认真研读。 3.不要相信口头承诺。卖房人如果能够举证中介有虚假的介绍和承诺，中介公司就应当承担相应责任；如果不能举证，就只能向买房人追索欠款。 收起