虽然一再防范,但如今迁出时间早已过,对方却丝毫没有要迁走户口的意思,多次沟通后对方竟提出要求王先生另行支付两万元才肯迁走户口的无理要求。二手房买卖中户口纠纷已非一日,主要是我国现在户籍制度处于改革过程中,改革也并非一朝一夕能够到位,户籍管理混乱,各省市均有自己的规定和做法,一旦出现上述案例中的纠纷,司法实践中,各地法院的默认的通行做法都是不予立案,上海市2004年《上海高院民一庭民事法律适用问答》 展开
虽然一再防范,但如今迁出时间早已过,对方却丝毫没有要迁走户口的意思,多次沟通后对方竟提出要求王先生另行支付两万元才肯迁走户口的无理要求。二手房买卖中户口纠纷已非一日,主要是我国现在户籍制度处于改革过程中,改革也并非一朝一夕能够到位,户籍管理混乱,各省市均有自己的规定和做法,一旦出现上述案例中的纠纷,司法实践中,各地法院的默认的通行做法都是不予立案,上海市2004年《上海高院民一庭民事法律适用问答》更是明确说明买方要求卖方实际履行约定,将户口迁出并将自己户口迁入的,法院可以告知该当事人,违约损害赔偿可以作为民事案件受理,但户口迁移问题属于行政管理问题,不属于民事案件受理范围,法院也无权作出此类民事判决,故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法律不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口的主张的,裁定不予受理或者驳回起诉。如果防范和解决这一问题笔者提出如下建议:第一:无论是否是学区房或者普通的二手房,购房者都应当高度重视户口问题,因为中国的现有户籍体制下,很多的社会生活都和户籍有着千丝万缕的关系,如果无法落户会给自己的将来造成各种麻烦和损失,因此谈判的重点不光是房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面还应当包括户口问题,第二:预先全面调查核实房屋内所有的户口。无论卖方承诺房屋内是否户口,购房者都最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外,还可以防止有其他人的户口仍未迁走,比如出售方以前购房时的上家户口等。如果是通过中介买房的,也可以委托中介代为核实的房屋的户口,核实后应要求中介机构出具书面的核实报告,并加盖公章,防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为给自己造成损失。第三:必须明确的在合同中约定卖方迁出时间。第四:根据实践来看,户口的迁出时间最好约定在房屋登记过户之前。第五:通过预留房屋尾款和违约金的双层方式对买方施加压力。迫使其诚实守信,按期迁出。其中预留房屋尾款应当在合同总明确说明先迁移户口然后再交付房款,约定一个明确的先后履行顺序防止对方恶意违约,而且房屋尾款的数额不宜过低。在签订违约金条款时应当注意能够适用于迁移户口。第六:如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任,如逾期一日则按照房屋总价的日万分之五计算,直到卖方房屋内户口全部迁移为止。针对户口迁移问题,通过这种加重经济责任的方式,有效地督促卖方及时履行合同中户口条款,避免不必要的争议第七:进入诉讼途经后最好能通过双方调解的方式结案,通过法院施加压力促使对方迁移户口,履行义务,并且能够和对方进行良好的沟通,已达到诉讼目的,防止关系僵化,对方拒不迁.第八:诉讼过程中应当和法官良好的积极的沟通,告诉他诉讼的目的仍然是促使对方履行义务迁出合同,请求法官施加压力做好对方的工作,是本案能得到很好的解决。 收起
