房产土地登记与房屋权属登记之间有哪些关系?

所谓土地登记,是指国家按照法律程序在专门登记的土地所有权关系、用途、面积、等级、价值等方面进行登记,以加强政府对土地的科学管理,保护权利人对土地合法权益的重要行政制度。房地产登记是国家依照法定程序登记房地产权属关系、位置、建筑面积、结构、用途的行政管理制度。两者登记的标的物不同,国家保护权利主体的权利内涵也不同。《中华人民共和国房地产管理法》规定,国家实行房屋所有权登记发证制度,两者互不替代,缺一不可。就自然属性而言,房屋用地依地而立,房地产不能脱离房地产而存在,但从法律上讲,房地产和地房是可以分开的。在中国,土地是公有的,但私有财产可以存在于公有土地上。由于房屋附着在土地上,房屋所有人一般需要取得相应的土地使用权。我国现行立法一方面认为房地产和房地产是两种独立的权利,另一方面将房地产和房地产紧密结合在一起。《城市房地产管理法》第三十一条规定,房地产转让、抵押时,房屋所有权与房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。土地使用权转让时,地上建筑物和其他附着物的所有权相应转让。土地使用者转让地上建筑物,其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权相应转让,但该建筑物的其他附着物作为动产转让除外。土地使用权及其房屋抵押时,也采用房屋所有权及其所占土地范围内的土地使用权同时抵押的方法。我国采格的房地产权一致原则,即房屋所有权人与土地使用权人的一致原则。为了贯彻这一原则,确立了房屋和土地使用权共同处分的原则。这里的处分包括转让、租赁、抵押等任何处分房屋或土地使用权的行为。这个原则的通俗表达是:房随地走,地随房走。房屋所有人与土地所有人主体一致的原则必须转让为房屋所有权和土地使用权,土地使用权和建筑物的转让。因此,土地使用权和建筑物所有权总是属于同一个人,这意味着房屋实际上被排除或禁止为非土地使用权人所有。我国现行房地产登记机关实行房地产登记单独管理。《城市房地产管理法》第六十条规定,以出让或者划拨方式取得土地使用权的,应当向县级以上地方人民政府部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。依法取得的房地产开发用地上建房的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房地产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。《城市房地产管理办法》第六条规定,房屋所有权登记应当遵循房屋所有权与房屋占用范围内土地使用权主体一致的原则。第七条规定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房地产管理和土地管理的,可以按照《城市房地产管理法》的规定,制作和颁发统一的房地产权证书。确认和变更房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权,分别载入房地产权证。房产证的样式报国务院建设行政主管部门备案。第八条规定,国务院建设行政主管部门负责全国房屋所有权登记管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋所有权的登记管理。市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房屋所有权的登记管理。 收起

所谓土地登记是指国家依照法律程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价值等情况登记于专门的册籍,以加强政府对于土地的科学管理,保护权利人对于土地合法权益的一项重要的行政管理制度。房产登记是国家依照法定程序对房产的权属关系、位置、建筑面积、结构、用途进行登记的一项行政管理制度。两者登记的标的物不同,国家保护权利主体的权利内涵也不一样。《中华人民共和国房地产管理法》规定:国家实行和房屋所有权登记发证制度,两者互不替代,缺一不可。 从自然属性上讲,房屋用地依地而立,房产不能脱离地产而存在,但从法律上讲,房产和地房是可以分开的。在我国,土地是公有的,但公有的土地上可以存在私有的房产。由于房屋附着于土地,所以房屋所有权人一般需要取得相应的土地使用权。我国现行的立法,一方面认为房产和地产为两种独立的权利,另一方面又把房产和地产紧紧地绑在一起。《城市房地产管理法》第31条规定:房地产转让,抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让,抵押。土地使用权转让时,其地上建筑物,其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物,其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但此建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权及其房屋抵押时,也采取房屋所有权和其所占有土地范围内的土地使用权同时抵押的方法。我国所采取的严格的房地产权一致原则,也就是房屋所有权人与土地使用权人主体一致原则,为了贯彻这一原则,确立了房屋和土地使用权一同处分原则。这里的处分包括转让、租赁、抵押等任何一项处分房屋或土地使用权的行为。这一原则的通俗表达为:房随地走和地随房走。房屋所有权人与土地所有权人主体一致原则必须要求转为房屋所有权也转让土地使用权,转让土地使用权也转让其上的建筑物。因此,土地使用权和建筑物所有权总是属于同一个人,这也就等于从实际上排除或禁止房屋为非土地使用权人所有的情形。 我国现行的房地产登记机关实行的是房地登记分别管理的方式。《城市房地产管理法》第60条规定,以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。 《城市房地产管理办法》第6条规定,房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第7条规定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照《城市房地产管理法》的规定。将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。第8条规定,国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。 收起