办公规范按照深圳建筑规范,办公建筑的限高为4.5m。?常规办公方向建筑层高一般在4m-4.2m,就能满足基本需求。?早期市场上存在一些约3.9m层高的办公楼。?后期出现一些4.5m层高的创意办公。旧办公产品困境 一部分已建旧办公楼,过时的设计,层高较低,跟新建办公楼相比,无论在产品设计还是硬件配套上都存在一定的劣势,受地段、市场竞争、大环境等因素影响,办公市场存在过剩及空置的情况。优势 在深圳新的 展开
办公规范按照深圳建筑规范,办公建筑的限高为4.5m。?常规办公方向建筑层高一般在4m-4.2m,就能满足基本需求。?早期市场上存在一些约3.9m层高的办公楼。?后期出现一些4.5m层高的创意办公。旧办公产品困境 一部分已建旧办公楼,过时的设计,层高较低,跟新建办公楼相比,无论在产品设计还是硬件配套上都存在一定的劣势,受地段、市场竞争、大环境等因素影响,办公市场存在过剩及空置的情况。优势 在深圳新的商办政策规范多重限制下,旧办公的面积小/独立卫生间成为其最大的优势。机遇 深圳市场上存在一些将办公楼打造成商务公寓方向的,市场反馈较好,同时旧办公的层高可以在空间设计上有所创新。宿舍规范?城市更新项目中作为工业配套设施配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让,其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。?单间式宿舍除阳台以外的户内建筑面积不得超过35㎡,套间式宿舍不得超过70 ㎡;且宗地内所有套间式宿舍规定建筑面积之和不得超过宿舍总规定建筑面积指标的30%。?仅限单间式宿舍可设置双层床,套间式宿舍仅可设置单层床设计3.9米层高需同时满足:?面积:除阳台以外的户内建筑面积不得超过35㎡?占比:≥宿舍总规定建筑面积指标的70%各类建筑层高规范建筑形态位置层高限值宿舍建筑设置单层床的3.3m设置双层床的3.9m案例——世茂·茂御PLUS项目地址:杭州市江南大道西环路口西南开发 商:浙江世茂建筑面积:28667平方米占地面积:191142平方米容积率:3.44绿化率:21%原办公产品困境 从2013年开始,滨江区乃至整个杭州市写字楼成交价格持续走低,这一时期,与办公产品销售困局形成鲜明对比的是,滨江区酒店式公寓成交价格、成交速度远高于同区域写字楼产品。聚焦项目本身,困难重重 一、超100W总价,公寓可能缺乏竞争力。由于现阶段市场多数酒店式公寓属于小面积段总价100W以内产品。反观茂御PLUS产权最小面积为65㎡,面积大总价高阻碍了办公产品改公寓的可能性。 二、3.9M层高限制,常规只能做平层难以与LOFT产品相竞争。滨江酒店式公寓以LOFT产品为主,平层公寓去化速度远低于LOFT产品。茂御PLUS3.9M的层高限制按常规只能做平层产品,以至于项目内部多数人认为其无法与同板块的LOFT产品相竞争。浴火重生 充分发掘产品价值,打破公寓产品“100万总价”的限制,并通过巧妙的设计把原3.9M层高痛点转为优势,创新提出三连跃LOFT的概念。并将商业与公寓作为一个生态整体,通过激活2万方商业+公寓内部社交配套空间对之前二期产品进行价值重组,提升溢价。3.9M,2.5房,三连跃LOFT 设计团队充分挖掘3.9M层高,4.5M面宽的空间价值,创新提出3.9M,2.5房,三连跃LOFT产品,并在户型设计上做出以下创新设计来完善生活功能。1.卧室保持与客厅的隔离,形成私密空间,有利于释放客厅功能,接待朋友来访;2.充分利用层高形成3连跃错层,减少收纳空间对于客厅开间的占用的同时实现五大公寓收纳系统;3.利用3.9M层高实现2.5房的创新使得独立办公功能得以实现;4.考虑卫生间与厨房功能的全面和完善;5.增加家庭影院的设置,赋予潮生活的理念。 收起
