经十余载,房地产开发行业随着政府宏观调控等一系列政策的出台,国内楼市房价几度涨涨停停反反复复,成为国人颇为关注的行业之一。 据国家发改委、国家统计局最新调查显示,今年5月份,全国70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.6%,涨幅比上月高出1.3个百分点, 前4个月,全国房价月均涨幅一直在6%的高处波动。从房地产市场看房价疯涨的不仅仅是豪华住宅,普通商品住宅销售价格也颇为惊人。5月份同比房价上 展开
经十余载,房地产开发行业随着政府宏观调控等一系列政策的出台,国内楼市房价几度涨涨停停反反复复,成为国人颇为关注的行业之一。 据国家发改委、国家统计局最新调查显示,今年5月份,全国70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.6%,涨幅比上月高出1.3个百分点, 前4个月,全国房价月均涨幅一直在6%的高处波动。从房地产市场看房价疯涨的不仅仅是豪华住宅,普通商品住宅销售价格也颇为惊人。5月份同比房价上涨了7.2%。纵观房市房价上涨也不再是某个地区,而是遍及国内东西南北中一二三线城市。今年上半年以来,房价的节节攀升,百姓只有望房兴叹. 对此,为调整住房供应结构、稳定住房价格,国家九部门相继发布了“国六条”、“国八条”及“新15条”试图抑制房价上涨过快之形势,尤其是“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住宅建设,建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定,新政策的出台使得房地产市场超大面积的商品房不得不围绕新规定执行。 新政策颁布以后,房地产市场房价并未达到预期的目标,一年后,房价非但没有回落反而大幅普涨。究其房价飚升的根本原因,是地价疯涨所致。 地价为何疯涨?说法各异。开发商说由于政府供地过少,物以稀为贵,地价因此猛涨,大半因土地一级市场供应量不足而引起。但土地主管部门却认为,土地绝对供应量并不少,据了解,以上海为例,过去一段时间,上海共批出土地约20000幅,总面积达75万亩至80万宙土地尚未开发。即使现在停止供地,已出让的土地也够房地产企业开发几年了。 曾经供应土地过剩与当前供应“不足”,加剧了土地供应的“时空”矛盾。尽管已出让土地够几年开发,但囤积居奇现象不乏存在,有的开发商持地观望待价而沽,历史上有过奸商“囤粮”,如今有“地王囤地”。政府部门考虑的是促使存量土地开发。减少新增土地闲置,因此严格控制新增供地规模,减少土地供应量却导致新增地价,飚升。新供土地价烙一涨再涨,使原先“地王”囤积的土地随之自然溢价,这就对存量土地闲置“待价而沽”形成了反向激励;闲置越久,溢价越多。这便是房价飚升之原因。 如何解决房价飚升,笔者认为必须采取下列相应的对策: 首先要解决好中央和地方利益矛盾。早在2004年,国家就有了土地闲置逾期两年未开发就要收回的政策,但实际上在各地没有得到落实,被回收的闲置地极少。其原因,房地产业昕产生的税收绝大多数归地方政府支配,成为地方财政的主要来源和地方政府预算外资金的最大金库。另外,政府将土地出让金收入已派了用场,清退土地出让金没有资金来源,形成了回收土地之举“欲为而不能为”的状态。所以中央政府应出台相应制度,制约地方政府只顾眼前不顾长远的急功近利竭泽而渔追求政绩工程的做法。 鉴于地价是房价成本的重要组成部份,调控房价,务须调控地价。调控地价,就必须保障土地的有效供应,而要保证投放市场的土地能发挥实际效用,就得执行严格的“土地闲置”回收政策。“盘活存量土地”,老调重弹年年都在说,就是年年盘不完,只见雷声不见雨,收效不大。对于“盘活存量土地”,仁者见仁,智者见智,有专家说:“必须严格执行闲置土地逾期回收的政策,甚至可以考虑开征土地闲置税”,有关权威部门不妨可以调研尔后而施行。 国土部门要严格查处土地三级市场上的不法交易行为并采取相应措施。只有让那些囤地的“地王”无利可图,土地市场的有效供应才可能保证。从长远来看,必须改革和规范土地出让制度,弱化地方在房地产开发领域的利益驱动。采取切实有效措施限制房价飚升,还可以在土地出让时,就限定该地块房价,从源头上控制房地产商高额利润率,从而使房价得到有效遏制 收起
