3道房地产问题,要解题过程和步骤~~~~（来自成都左右小区）

估价对象是一块空地,总面积为459m2,共调查搜集了A、B、C、D、E五宗土地买卖实例,均可作为可比实例。A面积为166m2,成交单价120元/m2,交易日期为1999年4月;B:374m2,102元/m2,1999年3月;C:300m2,83元/m2,1999年6月;D:457m2,94元/m2,1999年7月;E:76m2,145元/m2,1999年3月。据调查,1998年4月至1999年10月之间,该类型土地的价格平均每月上涨1%,A、E为正常买卖,B、C、D均较正常买卖价格偏低,其中:B低2%,C地5%,D地3.5%。各交易实例的个别因素相同,但比估价对象的个别因素要差,个别因素对地价的影响幅度为3%,估价对象的区域因素分值为100,实例A、B、C、D、E的区域因素分值分别为100、87、100、100、108。根据这些条件评价该宗地于1999年10月的买卖价格。 收起

作业二:主要是用市场比较法来解题修正项目 A项目 B项目 C项目 D项目 E项目 估价对象 单价 120 102 83 94 145 待确定个别因素修正 100/97 100/97 100/97 100/97 100/97 100交易修正 100/100 100/98 100/95 100/96.5 100/100 100区域修正 100/100 100/87 100/100 100/100 100/108 100时间修正 (1+1%)六次方 (1+1%)七次方 (1+1%)四次方 (1+1%)三次方 (1+1%)七次方 1修正后单价 131.13 131.97 93.67 103.43 148.10 1待评估宗地于1999年10月的买卖单价为5个比较案例修正后的平均值=(131.13+131.97+93.67+103.43+148.10)/5=121.66元/㎡待评估宗地于1999年10月的买卖价格为121.66×459=55841.94元作业三:1、该建筑的重置价格(现值)为600×1200=72万元;2、该建筑剩余使用年限为40-12=28年;3、该建筑残值为72×5%=3.6万元;4、建筑折旧总额为72-3.6=68.4万元;5、建筑年折旧额为68.4÷28=2.44万元;答案补充 作业四:用收益还原法计算计算公式如下20×(1+10%)+22×(1+10%)2+25×(1+10%)三次方+28×(1+10%)四次方+30×(1+10%)五次方+35÷10%×(1+10%)六次方×[1-1÷(1+10%)三十三次方]得出结果=764.55426万元≈764.55万元 收起