分摊地价=土地单价/容积率=4204÷3=1,401元;评估总价=7590.36×2895=21974092元其中4204和7590.36怎么计算的。

1、委估物的概况 红三楼位于XX区XX路西侧,北面与XX商场营业大楼相邻,框架六层,总建筑面积7590.36㎡,1997年建成并投入使用,房产权证号W房字第200205765号,一至三层水磨石楼面,四至五层地面砖楼面,外墙铝塑幕墙,顶棚吊顶,内设**空调。 2、评估方法 红三楼现用于商业经营,采用市场比较法评估 (1)比较案例 取自2004年7月8日W晨报6月份商务楼价格信息表 A 商住两用 4000元/㎡ XX区 B 商住两用 4000元/㎡ XX区 C 商住两用 4300元/㎡ XX区 (2) 因素比较修正系数 委估房产与案例比较因素与内容 评估对象 实例A 实例B 实例C 交易情况 100 100 100 100 交易时间 100 100 100 100 区域因素 距商业服务中心距离 100 97 98 96 距公共设施距离 100 98 99 97 道路状况 100 98 100 97 距对外交通设施的距离 100 103 102 102 个别因素 临街位置 100 99 99 98 房屋构造材料 100 120 120 130 临街深度 100 98 99 97 装修及设施 100 67 67 67 房屋成新率 100 125 125 125 (3)比准价格 A:4,000×(100/97)×(100/98)×(100/98)×(100/103)×(100/99)×(100/120)×(100/98)×(100/67)(100/125)=4,275元/㎡ B:4,000×(100/98)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/67)(100/125)=4,104元/㎡ C:4,300×(100/96)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/67)(100/125)=4,509元/㎡ (4)评估单价的确定 评估单价=(4,275+4,104+4,509)÷3=4,296元/㎡ (5)综合整体土地容积率,设定容积率为3 分摊的地价=土地单价÷容积率=4,204÷3=1,401元/㎡ (6)不含地价的评估单价=4,296-1,401=2,895元/㎡ (7)评估总价的确定 评估总价=7,590.36×2,895=21,974,092元 收起