以房养老法律问题方面要注意哪些?主要有什么注意事项

“以房养老”优势明显从目前来看,“以房养老”具有三方面明显优势:一是以自助养老补充传统养老方式,缓解家庭模式变迁带来的压力。我国生育政策及近年来人们生活方式的变化,使“养儿防老”等中国传统养老模式面临挑战,“4+2+1”家庭模式下的独生子女承担着较大的抚养压力。随着医疗条件的改善,居民平均寿命的延长,晚年支出持续增长,现有的社会保障体系未来可能出现缺口,养老危机也许并非杞人忧天。“以房养老”让老年人可以用所持房产换回养老的资金或服务,是对传统养老模式的重要补充,有利于缓解独生子女一代以及社会保障体系面临的压力。二是改善老年人生活品质,缓解居民预防性储蓄压力,刺激消费持续增长。鉴于中国房地产市场目前的火爆程度以及未来可能的发展空间,“以房养老”将为老年人安度晚年提供较强的资金支持,有利于改善老年人生活品质。与此同时,“以房养老”还可能促进居民生活消费习惯的改变,随着为养老而进行的预防性储蓄逐步下降,人们将更多的收入用于消费,有利于内需的持续增长。三是盘活老年人持有的存量房产,缓解房地产市场供给不足问题,从整体上有利于减小年轻一代生活负担,为老年人安度晚年创造更好的条件。当前不断攀升的房价也使独生之女一代陷入所谓“房奴”的困境。“以房养老”有利于增加住房供给,改善房地产市场格局,降低住房成本,使年轻人有更多的财力和精力创造条件让老年人安度晚年。“以房养老”难题待解但是,“以房养老”模式目前在我国还不成熟,面临着诸多问题有待解决。首先,“以房养老”将面临中国传统家庭模式下“代际契约”关系的冲击。中国式的“养儿防老”,一般存在如下默认的“契约”:子女负责照顾老人安度晚年,老人百年之后将遗产留给子女,其中房产是最重要的遗留财产之一。这一契约始于中国古代“但存方寸地,留与子孙耕”的传统观念,随着农业社会向工业社会的转变,市场经济的快速发展,契约内容由“方寸地”改为“商品房”。虽然无论是从法律的角度,抑或是从伦理道德上讲,有房或无房,子女均有赡养老人的义务。但长期形成的传统契约却使“以房养老”的实施面临较大阻碍。事实上,根据此前上海民政部门的调查,高达90%的老人均考虑将房产留给子孙。其次,“以房养老”的实施效果将受到我国养老市场发展程度的制约。由于我国人口众多,且老龄人口占比持续上升,虽然养老市场发展的步伐不断加快,但与实际需要相比差距仍较明显。根据民政部调查数据,我国城乡养老机构平均每50个老人不到一张床。而且现有的大部分养老机构在居住条件、生活环境上,与老人的期望尚存在较大差距。近些年,国内已开始建设品质相对较高的养老社区,多家房地产企业、保险公司积极参与其中,但总体尚处布局阶段。我国养老市场发展进程滞后,养老机构、养老服务在数量与质量方面的严重不足,使“以房养老”面临着更现实的难题,房产抵押出去后养老服务却买不到。此外,在医疗资源相对紧缺的背景下,老人看病难的问题更为突出,这可能是更多老人关注的焦点。再次,“以房养老”带来的不确定性可能让金融机构望而却步。“以房养老”对房产进行的“倒按揭”方式,并非金融机构的常规业务,目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴,存在诸多不确定性。一是按揭金额难以确定。在“以房养老”模式下,房产一般需在老人过世之后才能进行处置,在签订合同到执行处置时间跨度可能较大,难以准确预估房产的实际价格,如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。二是按揭期限难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定,由于人的寿命难以预期,“倒按揭”的期限无法事先确定,每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。三是房产处置可能面临更多不确定性。根据现有规定,银行并不具有对涉及抵押按揭业务的房产进行直接处置的权利,而只能通过法院拍卖渠道解决。拍卖的价格受多方面因素综合影响,银行可能面临拍价过低而导致较大损失的风险。最后,“以房养老”政策的具体实施,可能还将涉及银行、保险等不同类型的金融机构,当前我国金融分业经营格局可能将使操作的方式较为复杂,在业务链条中不同监管机构如何有效实施监管,避免重复监管与监管漏洞,还有待进一步讨论。尽管相关制度和条件有待完善,但也应当看到“以房养老”在应对人口老龄化、满足老年人多样化、多层次养老服务需求方面的积极作用,如何切实有效的实施“以房养老”是当前亟须思考的问题。笔者建议,应通过遗产税加大子女继承房产的成本,改变中国家庭形成传统契约的激励,为“以房养老”的实施创造条件。其次,加大对养老服务市场支持力度,通过税收优惠等多种措施引导民资进入养老市场。第三,将养老抵押房产与养老社区甚至廉租房等,通过适当的方式联系起来,为参与“以房养老”的房产提供相对稳定的价格体系,既保障老年人的利益,同时也避免金融机构面临过高的风险。第四,政府应加快对房屋产权期限、金融综合经营等方面的研究,及时推行公平、合理的政策制度,为“以房养老”的有效实施提供制度保障。 收起

所谓住房反向抵押养老保险,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。我国的住房反向抵押养老保险大体归类上属于人寿保险中的生存保险。所谓人寿保险简称寿险,是指以人的生命为保险标的,以被保险人的生存、死亡或生存死亡两全为保险金给付条件的人身保险,具体又分为生存保险、死亡保险、生死两全保险。其中生存保险是指以被保险人在约定保险期内生命维系作为保险事故的保险。住房反向抵押养老保险在我国属于新生事物,保监会曾于2005年批复同意幸福人寿保险股份有限公司运作反向抵押贷款产品,但幸福人寿在实际经营中并无此种保险业务。 收起

老人“以房养老”应注意的法律问题分类:建筑法律房产是现在中国人最大的家产。在日益突出的养老问题上,老人依靠房产来养老,虽然从银行抵押养老的方式引起社会的广泛讨论,在具体实施上还有待于法律的进一步规范,但是实际上,在老人与其亲人的社会关系中,以房养老已经是现实中不可避免的问题,其中涉及的法律关系,希望通过以房养老的老人要格外注意。【房产加名】有人认为,为了节省将来孩子继承遗产的费用,老人把子女的名字加到自己的房产证上,结果,出现了混账儿子强搬到老人住处霸占房产,老人无家可归,想分割产权,还需要付出一半的房款。专家建议:将房产加名以避未来费用,是很多老人的误区,老人为孩子着想,省下的费用是孩子在老人百年之后的需要支付的费用,老人为此操心,儿女不但不领情,反倒打一耙。事实上,这样做,老人失去了独立自主处置自己财产的机会,一旦儿女翻脸,或者老人想再婚,都是后患无穷。【动迁】在房产开发大潮中,很多家庭涉及到了动迁。因为动迁具有政策性,很多家庭在动迁之前就主动做出了相应的准备,这也不同程度导致了 收起

1房子是夫妻共同拥有的,都建在的,和孩子说,你也养不了我,我们把房子抵押了吧?本身这样的孩子就没啥出息,可能早就惦记着家里这个房子了,能那么痛快答应么?孩子媳妇是不是也回家闹?搞不好直接脱离父子,母女关系了。2房子是夫妻共同拥有的,有一方死亡的,那么子女和另一个家长都有继承权,如果子女坚持不去办理手续,那么家长无法一个人去银行抵押房产。如果有多个子女,都必须要到场,一个不同意的都不行。必须打官司,分家产,分了以后,父母欠子女几十万,只有把几十万给了子女,才能获得整个房屋的产权,然后才能去银行抵押,这个问题怎么解决?3房产证写的房子就70年产权,老人65岁的时候,假设房子还有30年产权,银行根本不给贷款怎么办?或者只能把房子价格评估的相当低怎么办?(明明拆迁的话,还能赔个新的),就算房子还有50年产权,但是银行肯定要按照你85岁死亡计算房子可以收回吧?那个时候房子预计也就30年产权了,还可能房子不能直接收回,还要打官司强制和老人的子女要房子,然后再拍卖,1年的时间又要花上去了,还要考虑诉讼成本,这些成本银行肯定算的很清楚。目前价值60万的房子,能贷出来20万的款么? 收起

不少有子女的老人对“以房养老”存有顾虑:当自己百年后,办了“以房养老”的房产应该给保险公司还是子女?据范律师介绍,老人在生前签订合同将房屋抵押给了保险公司,实际上作为一种债权,保险公司成了债权人。但同时,老人可能也有继承人,继承人可以通过法定继承或遗嘱继承的方式主张分割该房屋遗产。在这种情况下,抵押权和继承权发生竞合,根据法律规定和与老人生前的合同约定,抵押权人保险公司享有优先权。也就是说,继承人如果想拿回抵押房产,应当在遗产范围内偿还清被继承人生前的合同约定的债务,否则保险公司将按合同约定处分该房屋获得约定利益后,剩余部分才能由继承人继承和分割。但也有例外,保监会指导意见中明确,保险产品将根据投保人所抵押房产增值的处理方式不同,将试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益,通过评估,对投保人所抵押房产价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益,抵押房产价值增长全部归属于投保人。范律师认为,“以房养老”在实际操作中的难点就在房屋的升值与贬值。如果老人生前与保险公司约定的是非参与型保险,保险公司就不能参与分配房屋增值收益。在老人去世后,如果房屋升值,多出来的价值在偿还保险公司后,剩余部分可以作为遗产由老人的子女继承。如果房屋价值下跌,保险公司处分抵押房屋后将承受一定的财产损失。 收起