房改房买卖政策是怎样的

房改房的由来:于老先生结婚时住的房子是于老先生单位分的,后来经过“房改房”,转成了自己的房子。于老先生一家在这房子共同生活了数十年。几年前妻子去世,留下孤独的老人一人。孩子也成家立业,搬了出去。不久前于老先生找了个新伴,打算出售此房屋。但纠纷也随之而来:有一个孩子想分一部分房款。依据—居住权。 困 惑:何谓居住权?何谓房改房? 理论解释:所谓居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权,可以根据遗嘱或者遗赠,也可以按照合同约定。但居住权不得转让和继承。而且,居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用。 何谓房改房?所谓房改房就是已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。按规定交纳国有土地使用权出让金1%。 收起

一、已购公有住房上市需知----A、何谓公有住房?又何谓公有住房上市?公有住房是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房;而公有住房上市是指已购公有住房依法出售、交换、出租的行为。----B、已购公有住房必须具备什么条件才可出售、交换及赠与?已购公有住房具备下列条件的可以出售、交换、赠与:----1、已取得房地产权证;----2、出售的,已按揭准价或成本价付清房款;----3、交换、赠与的,已按成本价付清房款;----4、交纳应分摊共有建筑面积价款;----5、已按规定交纳国有土地使用权出让金;----已购公有住房已按标准价或成本价付清房款,取得房地产权证的,可以抵押、出租。 ----C、未分摊的共有建筑面积的已购公有住房在出售、交换及赠与时,须作什么安排?----1、未分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时,需经广州市房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积;----2、对于10层以上(包括10层)的高层建筑,分摊的共有建筑面积,由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买;----3、对于10层以下的多层建筑,分摊的共有建筑面积,由产权人以该面积的交易评估价的10%向原产权单位购买;----4、原产权单位已撤消的,该房款应交付其上级主管部门;无上级主管部门的,应交付广州市住房制度改革办公室;----5、以上收入应全额存入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理;----6、已购公有住房应分摊共有建筑面积的测量费用,由收取共有分摊建筑面积价款的单位负责;----7、已购买所分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时,所得价款应全额归原产权人。----D、出售、交换及赠与已购公有住房需要缴交什么费用?----1、已购公有住房出售、交换、赠与的,产权人应按交易评估价格的1%缴纳国有土地使用权出让金;----2、原产权单位已缴纳国有土地使用权出让金的,产权人应补交的国有土地使用权出让金向原产权单位交纳;----3、已购公有住房上市时,应当依照国家、省、市的有关规定征收税费,但交易时免征营业税(及其附征的城市建设税、教育费附加等)、土地增值税;----4、自住满5年以上的,免征个人所得税。----E.何种公有住房不得出售、交换及赠与?----下列已购公有住房不得上市:----1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;----2、在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的;----3、产权共有的房屋,其他共有人不同意上市的;----4、违反产权人与原产权单位购房约定的;----5、国家、省、市规定不能上市的。----F、已购公有住房在出售、交换及赠与时的各项注意事项 ----1、经广州市住房制度改革办公室核准;----2、按出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规,办理交易过户、产权登记、租赁登记手续;----3、出售以标准价购买的已购公有住房时,卖方应在办理交易确认后30日内,把出售中属于原产权单位收益的部分存入基金专户,方可办理产权转移登记;----4、已购公有住房出售时,交易双方应如实申报成交价格,在同等条件下,原产权单位有优先购买权;----5、原产权单位应自收到广州市房地产交易所发出的书面通知书之日起10日内作出书面答覆,并办理交易手续;----6、逾期不答覆或不办理交易手续的,视为放弃优先购买权; ----7、已购公有住房中超过本人职务住房面积分配标准部分,已按市场价购买的,出售时该超标部分免缴国有土地使用权出让金;----8、已购公有住房出售时,产权人原是以成本价购买的,增值部分全部归个人所有;----9、以标准价购买的,增值额的80%归个人所有,20%交回原产权单位,纳入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理;----10、已购公有住房相互交换,或者与商品房、私房交换的,按广州市房地产交易所的评估价格计价,并按规定缴纳有关交易税费;----11、已购公有住房上市后,原产权人及其配偶不得再享受按福利优惠政策分配、租住、购买公有住房。----G、买卖房改房的各项程序----1、房改房在出售、交换及赠与前需先如实填报《广州市职工已购公有住房上市核准表》,由原产权单位核对有否违反购房约定。如属出售的,由原产权单位加具是否购买的意见,并提交下列材料向市房改申请办理上市核准手续;----①、《广州市职工已购公有住房上市核准表》一式六份;----②、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。交换、赠与的,必须按成本价付清房款;----③、《广州市公有住房买卖协议书》;----④、产权人身份证。----2、出售、交换程序----①、序所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的,到市房地产测绘所办理委托测量的手续,计算应分摊的共有建筑面积; ----②、持市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》,到市房地产交易所办理交易过户手续;----③、产权人在市房地产交易所发出《交易过户通知书》之日起30天内,交纳有关税费及国有土地使用权出让金,并把属于原产权单位收益的部分存入“单位住房基金专户”,由市房改办核准并开具证明后,到市房地产交易所办理交易过户手续、市房地产登记所办理房屋产权转移登记,领取《房地产证》; ----3、赠与程序----①、所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的,到市房地产测绘所办理委托测量的手续,计算应分摊的共有建筑面积;----②、到公证处开具《评估介绍信》后,持《评估介绍信》、《房地产证》或《房屋产权所有证》、《国有土地使用证》到市房地产估价所估价,并持市房地产估价所出具的有关资料到公证处办理赠与公证;----③、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》、公证文书到市房地产登记所办理赠与登记手续,交纳有关税费、国有土地使用权出让金及应分摊的共有建筑面积价款;----4、抵押程序----①、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》,到市房地产登记所按规定办理填表申请、查档入册、收入缴费、权利确认、缮证发证等抵押登记手续;----5、出租程序----①、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》,到房屋所有地的房屋租赁管理部门办理登记手续;----②、房改房上市经广州市房改办核准后,均应按有关出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规,按类别办理相关的交易过户、产权登记、抵押登记、租赁登记等手续;----H、已购公有住房抵押后的安排?----1、已购公有住房抵押的,抵押额应依照有关规定扣除各项税费后设定,并按规定办理抵押登记;----2、已购公有住房抵押处分时,原是以成本价购买的,应当根据《广州市已购公有住房上市规定》的第六及第七条办理,并扣除有关税费后,抵押权人方可依法受偿;----3、已购公有住房抵押处分时,原是以标准价购买的,应当根据《广州市已购公有住房上市规定》的第六、第七及第十二条办理,并扣除有关税费后,抵押权人方可依法受偿。二、房改房上市收费一览----出售已购公有住房需缴税费----卖方:----1、按房屋售价的0.5%缴交交易手续费;----2、按房屋售价的0.05%缴交印花税;----3、按交易评估价格的1%缴纳国有土地出让金;----4、按规定缴交个人所得税(自住满5年以上的,免征个人所得税)。----买方:----1、按房屋售价的0.3%缴交交易手续费;----2、按房屋售价的0.05%收缴交交易手续费;----3、按房屋售价的3%缴交契税。 收起

将公有的住房按照成本价购买的这种方式叫做房改房,它的价格不由市场上的价格作为最终决定,是根据政府一些相关的原则来决定的,根据房改房政策来决定它以标准价或是成本价出售。销售对象:对于它的销售对象也不是任何人都可以的,它需要得到房改房政策优惠以及符合分配住房条件的职工,才能拥有购买房改房的资格。购房面积:在面积上房改房是有限制的,它是根据人均可购房面积决定的,杜绝一些人大量购买公有住房。在房改房政策的优惠力度上,根据工龄以及职务还有优惠的折扣。过户流程:购买的公有住房在五年之内是不能上市交易的,等到五年之后房子才有全部的房产权,在过户中买卖双方都用通过多种资料的准备然后想房地产管理部门提出申请,根据房改房政策来通过层层检查,最后确定过户。 收起