商品房预售资金监管办法是怎么样的?

是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本**建设,不得随意支取、使用。(商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人,购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款)。)业内人士认为,预售资金监管成为焦点,显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。而一旦预售款不得他用,一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销,尽快回笼资金。房价有望再降,这对购房者而言,自然是利好消息。 收起

第一条 为加强商品房预售资金的监督管理,防止商品房交易风险,保障购房人的合法权益,维护房地产市场交易秩序,根据《*******城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《山西省城市房地产交易管理条例》等有关法规、规章的规定,制定本办法。 第二条 凡在本省行政区域内批准预售的商品房建设项目,其预售资金的收缴、使用和监督管理工作,适用本办法。 第三条 本办法所称商品房预售资金,是指预售人将其开发建设的商品房在竣工备案前预售给购房人,由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款)。 本办法所称监管银行(即受托银行),是指与房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。 本办法所称预售人,是指预售商品房的房地产开发经营企业。 本办法所称购房人,是指购买预售商品房的单位和个人。 第四条 省住房和城乡建设行政主管部门负责监督指导全省商品房预售资金的使用。人民银行、银监部门负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。 市、县级商品房预售许可部门(以下简称“监管部门”)负责本行政区域内的商品房预售资金监督管理,其主要工作职责是: (一) 办理预售人和受托银行监管协议备案; (二) 办理商品房预售资金使用计划备案; (三) 监督管理预售资金支取; (四) 建立房地产开发企业诚信档案,向相关部门提供施工、监理等单位的诚信情况,并定期公示; (五) 受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉; (六) 商品房预售资金监管其他有关工作。 各级商品房预售许可部门、人民银行和银监部门应当建立商品房预售资金监管协调机制。 第五条 监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定,配合监管部门共同做好商品房预售资金监管工作,并按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账,加强对商品房预售资金的缴存、使用等事项的日常监管: (一)按本办法要求及时开设商品房预售资金专用账户; (二)审核预售人预售资金支取凭证的合法性和有效性,对不符合条件的支取不予划转预售资金; (三)对违规挪用预售资金的行为及时向监管部门通报; (四)将商品房预售资金专用账户情况及预收款的缴存、支取相关凭证报当地监管部门和人民银行备案。 第六条 预售人应当将拟预售的商品房建设项目,作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”),在当地选择受托银行并申请设立商品房预售资金专用账户(下称“专用账户”)。 未设立专用账户的监管项目,监管部门不得发放《商品房预售许可证》,不得办理《商品房买卖合同》预售备案。 第七条 专用账户应以幢为基本单位设立,一个企业有多个预售项目的,专用账户应分别设立。预售资金专用账户名称必须为基本账户+项目名称,并且预留签章要与专用账户名称一致。 监管项目预售过程中,监管银行原则上不得变更。 第八条 预售人在申请《商品房预售许可证》前,应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、资金使用计划、违约责任等内容与监管银行、监管项目的工程监理单位共同签订商品房预售资金监管协议,并向监管银行提供以下资料: (一)监管项目 ( 按幢或多幢) 的工程形象进度表; (二)监管项目各阶段的资金使用计划; (三)监管项目工程预算清册; (四)投标文件、中标通知书; (五)监管银行要求的其它资料。 签订商品房预售资金监管协议后,监管银行向预售人预发放专用资金账户账号,用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。 《商品房预售资金监管协议书》示范文本由各市制定。 第九条 预售人申请办理《商品房预售许可证》时,在向监管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容: (一) 商品房预售资金监管协议书; (二) 监管项目的工程建设费用; (三) 监管项目各阶段的资金使用计划; (四) 监管项目的工程形象进度表; (五) 监管银行预发放的资金账户名称、账号。 第十条 预售人应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定,凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户,开立的资金账户账号应当与预发放资金账户账号一致。 第十一条 监管银行在专用账户开立后五个工作日内,将预售人的开户申请书、《商品房预售许可证》复印件、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报当地人民银行备案。 第十二条 预售人应将预售款全部直接存入专用账户,购房人持预售人开具的专用账户缴款单直接向监管银行缴款,预售人凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。 第十三条 预售人与购房人解除购房合同的,预售人可以持市、县商品房预售许可主管部门出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款,监管银行应在二个工作日内拨付。 第十四条 有贷款的商品房预售项目,专用账户原则上应当开立在提供贷款的商业银行;设定土地使用权抵押或在建工程抵押的项目,预售人应当保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人。若土地使用权抵押或在建工程抵押的抵押权人为非银行金融机构或个人,预售人还应当与抵押权人和监管银行共同签订三方协议,明确各方的权利、义务和责任。 第十五条 在监管项目竣工备案、办理房地产初始登记前,商品房预售款可以支付本项目的工程、建筑材料、配套设施、设备等款项,以及法定税费、本项目到期的银行贷款和有关的工程建设费用。 预售人可以在预售资金中提取一定比例的办公和管理经费,具体标准由各市、县商品房预售许可部门制定。 第十六条 预售人申请使用监管项目预售资金,应当向监管部门提出申请,并提交下列文件: (一)商品房预售资金使用申请表; (二)预售人资金使用计划; (三)工程建设合同及经验核的房地产开发项目手册; (四)用于支付工程款的,提供施工监理单位出具的监管项目分部分项工程施工完成证明和施工单位的用款申请; (五)用于支付购买项目建设必须的建筑材料、设备款项的,提供与供应商签订的购销合同; (六)用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的,提供合 同或缴费通知; (七)用于归还银行贷款的,提交贷款合同; (八)应当提供的其他材料。 第十七条 使用商品房预售资金按下列程序办理: (一)预售人应持第十六条规定的文件向监管部门提出申请; (二)对符合使用条件的,监管部门应当在2个工作日内出具《商品房预售资金拨付通知书》; (三)监管银行凭《商品房预售资金拨付通知书》,在2个工作日为预售人办理资金拨付手续。 第十八条 监管部门应当对商品房预售资金入账情况、建设工程进度与工程建设资金使用情况进行监督检查。监管银行应当按月将监管的商品房预售资金收支情况报人民银行当地分支行和监管部门。 第十九条 商品房监管项目办理房地产初始登记后,预售人凭相关证明材料向监管银行申请注销监管账户,监管银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户注销手续。 预售人应当将监管银行注销账户证明报当地监管部门备案。 第二十条 预售人向购房人以集资、借款、会员费、预订等形式变相预售商品房,逃避资金监管的,监管部门应当立即停止该监管项目的销售,并责令其限期改正。同时,将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。 第二十一条 监管项目的工程监理单位提供虚假施工进度证明或者采取其他方式协助预售人超前超额支取商品房预售资金,造成工程无法按期竣工的,应当和开发单位共同承担相应的法律责任,并由主管部门将其行为记入企业的诚信档案。 第二十二条 监管银行违反本办法规定,擅自拨付商品房预售资金,或者不按要求拨付,造成预售资金被挪用,导致工程无法按期竣工的,除承担相应责任外,三年内不得在当地市、县(市)行政区域内承担商品房预售资金的监管。 第二十三条 预售人与监管银行或者监管项目的工程监理单位相互串通设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的,由其主管部门责令限期改正,造成严重后果的,应当依法追究法律责任。 第二十四条 商品房预售监管部门违反本办法造成监管缺失或违法监管的,按有关规定对有关责任人追究责任。 第二十五条 各市、县(市)房地产行政主管部门应当会同当地人民银行、银监部门根据本办法制订具体实施细则。 第二十六条 本办法自2011年9月26日起施行,施行之前已批准预售的商品房项目不适用本办法。 收起

1、申报预售许可证。在预售商品房时,首先由建设单位提出预售申请;其次,建设单位依法对该房屋进行监测并公告其已经完成审批的,并且已取得《商品房预售许可证》;再次,在取得《商品房预售许可证》后,才可进行预售;最后,由建设单位和预售人签订商品房预售合同,并按照《商品房预售许可证》向市规划局提交预售申请;最后,由建设单位和监督开发商协助办理大型的商品房预售登记手续。2、签约前签订商品房买卖合同(预售)合同。根据《商品房预售管理办法》第七条规定:商品房预售应当在商品房交付使用后三个月内,将需要由其提供的资料报送至房地产行政主管部门。如果未提供预售合同或者不符合上述规定的文件,则属于违约行为。 收起