最近房地产 政策大神们都来分析一下

房产目前有回暖的迹象,未来5年内会上涨,但是较缓慢。主要原因有以下几点: 1、过于压制房地产,许多企业会破产,现在许多企业都涉足房地产,会大面积导致就业率下降、失业率上升,造成社会不稳定的局面,这是ZF不愿意看到的; 2、地方ZF为提高政绩,加快城市发展速度,GDP的增长,因而不仅是中央与地产的抗衡,也是与地方ZF的抗衡,作为特色社会主义的中国这种局面是不可能打破的,一旦打破又会造成不稳定的局面; 总结来说中央最重视的是社会稳定,围绕这个思想其他因素都是次要的,老百姓的利益和企业的利益是次要的。 收起

(一)全国房地产发展状况 1、全国房地产市场行业发展情况分析 房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下,地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制,对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时,加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看,如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位,未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓,但估计不会低于20%。 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有:上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是,由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国,且大部分流入了房地产领域,未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。 房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断,未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势,原因是: 第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾(特别是需求将继续迅速增长的趋势)必然反映在房价的持续增长上; 第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨; 第三 从经济学理论来看,房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展,居民收入持续增加、除非遭遇金融危机,经济增长趋势被迫中断,否则房价的运行趋势只会上升,而不可能下降。 普通住房供应量将上升,高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费,国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持,并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年,随着各地房地产宏观调控细则的相继出台,中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域,中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降,中、西部地区将继续保持较快的投资增速,在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线,大力开拓东部二、三线城市市场,并逐渐向全国延伸,从而带动这些城市房地产市场的发展 收起

家信息中心发布报告称,为避免房地产市场过度调整,09年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主,合理引导房地产市场,稳定市场预期,防止房价下降幅度过大,促进房地产市场稳定发展。国家信息中心12月1日发布第55期《经济预测分析》指出,目前,房地产市场持续低迷,部分区域房价下跌明显,一旦房价跌幅超过20%至30%,银行持有的房地产抵押价值不断降低,来自开发商和购房者的呆坏账比例就会迅速上升,银行体系将承受巨大压力,房地产风险将最终转变为金融风险。为了避免房地产市场过度调整,2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主,合理引导房地产市场,稳定市场预期,防止房价下降幅度过大,促进房地产市场稳定发展。1、改善供给结构,完善住房保障政策。针对90平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低(2008年1-8月该比重为27.6%)、中低价位和中小户型住房供应不足的情况,推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手,确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模,改善住房供应结构,确保“90/70”政策目标的实现。针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低,保障性住房供给不足的情况,推动地方政府通过调控项目立项和土地供应,安排经济适用房开发项目,可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性,建议调整地方政府的政绩考核标准,将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中,促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。2、加大对自住性购房需求的支持力度住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点,也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。因此,房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时,要注意保护和支持居民自住的购房需求。3、完善房地产信贷政策,防止金融风险针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头,为有效规避风险,信贷部门应加强房贷资格审批和监管,控制房贷风险,降低不良贷款比例。为了解决虚开收入证明的问题,金融机构可与税务部门联合,通过个人缴纳的所得税予以证明。与此同时,为了避免从一个极端走向另一个极端,金融机构在防范风险的同时,对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持,鼓励自住性需求的实现。4、加快房地产融资模式多元化发展步伐为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面,必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式,包括上市、股权、私募、信托等,弱化房地产项目对银行的融资依赖,提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴,提升房地产项目的开发能力和管理能力。5、建立科学的住房消费模式,提倡“租、购”并举在现行制度下,房屋所有权与户口和子女就学密切联系,在无形中限制了租赁市场的发展。为了充分、合理地利用房地产存量资源,促进租售互补,除了正确引导居民的住房消费观念外,还必须完善房屋租赁的配套措施,解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题,摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍,解除居民租房的后顾之忧。 收起