长期来看,我认为中国的房地产市场不会有太大的问题。房地产可以说在全球基本上是跟宏观经济同步,只要不发生重大的战争自然灾害就不会对房地产市场有太大的影响。我们可以清晰的看到美国跟中国经济宏观经济的图表。这个“长期”到什么时候呢?我们基本上判断,目前中国所处于的是工业化的加速阶段,从经济史的角度来看,一个国家一旦进入工业化加速阶段,就有三个显著的特征。第一个特征就是通货膨胀通常在百分十几,乃至几十。第 展开
长期来看,我认为中国的房地产市场不会有太大的问题。房地产可以说在全球基本上是跟宏观经济同步,只要不发生重大的战争自然灾害就不会对房地产市场有太大的影响。我们可以清晰的看到美国跟中国经济宏观经济的图表。这个“长期”到什么时候呢?我们基本上判断,目前中国所处于的是工业化的加速阶段,从经济史的角度来看,一个国家一旦进入工业化加速阶段,就有三个显著的特征。第一个特征就是通货膨胀通常在百分十几,乃至几十。第二个特征就是社会矛盾尖锐。第三个特征,一个国家进入了工业化阶段,意味着这个国家进入了长达50年的经济高速增长中期,目前我们正处于经济高速增长周期的中部。从这个意义上讲,我们的拐点还没有出现。房地产发展的历程,跟一个国家的起飞经济有一个倒“U”型的拐点。从现在开始到2030年,我们仍然有望保持年均7.2%的增长速度,高速增长到2030年,所以拐点没有那么快出现。但是这并不代表调整没有出现。我在广州的演讲也讲到了,从9月份对第二套住房提高首付,中国房地产进入至少15个月的调整期。这个判断的依据是什么呢?依据就叫做“城门失火,殃及池鱼”。美国的次级债危机虽然已经过去,但是它的影响不断的显现。最近美国的数据显示,美国的住房按揭贷款的违约率在上升。美国这么完善的市场经济国家,尚且出现因为房地产泡沫引起的经济危机,金融危机,那么作为我们整个市场金融体系很不完善的国家,更应该引以为鉴。我想这个事件对我们整个的管理层触动是很大的,也是第一轮调控真正落到实处的起因。 再从我们的房地产金融体系来看,银行信贷对房地产行业的支持存在一个过度的支持。大家可以看一下这样的数据。全国来看,房地产信贷占整个信贷比例大概30%左右,在一些核心城市已经超过50%。上个星期我在北京三到四个银行调研的时候,大部分银行告诉我,房地产信贷已经占到了80%。而且是最近两年,它们的新增贷款都放在房地产。理由是什么?因为房地产涨价,房地产行业挣钱,其他一般的工业,一般的项目回收率还没有房地产好,一般的项目放款还没有抵押物,房地产本身就是一个抵押物,所以银行倾向于放款。但是这样做让我们有些担心。这有两个效果,第一个效果,它对其他产业有挤出的效应。市场的资金有一百个亿,造成这样的结果是什么呢?80%的钱流到房地产行业,其他要发展的高科技、绿色农业、工业就无法从银行获取信贷资金,进而演变成经济危机。所以这样的调控是“居安思危”这么一个措施 收起
