对于开发商承诺不兑现，购房者怎么办？康达青岛律师事务所汤书国律师认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同 展开
对于开发商承诺不兑现，购房者怎么办？康达青岛律师事务所汤书国律师认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 开发商行为构成违约后，该如何承担违约责任？根据合同法的规定，承担违约责任的方式为继续履行、承担违约金、赔偿损失三种。因此，开发商也应按此规定承担违约责任。 如何计算违约金呢？由于要约广告中的内容，当事人之间没有对此约定违约金，所以只能适用法定违约金或由法官裁量，：第一，根据所售房屋的总价的一定百分比计算违约金，此百分比相当于开发商承诺不兑现所获得的利益；第二，根据如果完成当初的承诺内容所需的成本计算违约金；第三，根据买受人所购房屋贬值或应增值的多少计算开发商的违约金。上述三种方式的依据是公平原则，并不具有惩罚性质。 遭遇购房缩水怎么办 如果消费者遭遇了新购房面积缩水的情况，缩水面积超出一定限制，可以提出双倍返还购房款的诉求，并将获得支持。商品房与一般商品不同，一般商品人们可以通过肉眼即可发现“缺斤少两”，而商品房需要专业的测量，才能发现面积误差，加之公共面积的分摊是一个专业性很强的问题，普通老百姓很难掌握。有的开发商正是利用购房者的这一弱点，故意在签订合同时，通过模糊不清的公摊面积使消费者商品房的实际面积大大缩水，有的开发商甚至将小区内的会所、车库、地下室也算进了公摊面积之列。 国家相关法律就解决房屋建筑面积缩水问题做出规定，出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 收起
