未有预售证买房,开发商不予退款,该如何起诉?

1,2013年5月购房,缴纳首付12万元,洛阳市伊滨区东方明珠小区;2,购房时没有预售许可证,签的[购房协议],售楼员说许可证两个月后可以出来,要求在协议上写上,她不愿意,于是乎预售许可证2014年5月底才下来;3,由于经济有限买房面积为94.56平两室户,预售许可证下来后被电话告知房管局图测面积为102平,需要补交8平方3%的首付才可签合同。也就是说房子整体多了这么多的钱,房子却没有变大,买房时进去看过的。4,房子阳台在未得到任何通知的情况下全封了,导致光线十分的差。买房时说阳台面积送一半,现在又通过封阳台把面积的钱要回去,并且还多出来。这是主要几点要退房的原因,另外开发商是当地地头蛇,业主去售楼处讨要说法被该开发商请黑社会殴打。要求退房开发商态度十分强硬,退不了。1~请问我要起诉该去哪个法院?伊滨区还是高级一点的法院?2~由于有些是售楼员的口头承诺,没有实际证据,应该怎么办?3~最重要的一点,协议中关于面积这里有个括号(以实际相关部门测量为准)协议中交房时间是2013年12月31日,括号(以实际为准)并没有写开发商违约责任,会不会对我不利?4~请问这个协议是没有预售许可证的情况下签的,具有法律效力吗?我是不是可以无理由退房,并且要求补偿?我该搜集哪些证据?5~起诉可以请律师代办理吗?本人在外地工作,需要提供哪些资料,以及需要的费用?经历写的过于啰嗦,望见谅!有不清楚的地方请在线问我,谢谢!恳请指导!致谢! 收起