2016房地产税收政策法规哪位清楚?

一、房地产企业销售开发商品取得的收入按“销售不动产”税目缴纳营业税,税率为5%。 房地产企业转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目缴纳营业税,税率为5%。转让购置或受让的土地使用权,以全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 房地产企业转让在建项目时,不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续,其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税: (一)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目,按‘转让无形资产’税目中‘转让土地使用权’项目征收营业税。 (二)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目,按‘销售不动产’税目征收营业税。 二、房地产企业在计算土地增值税时,可扣除的项目为: (一)取得土地使用权所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和,加计20%的扣除。 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。 房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税: (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的; (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的; (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。 三、房地产企业开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性,用权转移,或于实际取得利益。 房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 (一)非经济适用房开发项目 1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的,不得低于20%。 2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,不得低于15%。 3.位于其他地区的,不得低于10%。 (二)经济适用房开发项目 经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)等有关规定的,不得低于3%。 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除。 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不得在税前扣除折旧费用。 四、对房地产企业签订的商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税,税率为0.05%。 收起