關於房產仲介業的經營之道

一、常见的房地产中介代理经营模式 &nbsp1.房地产租售信息咨询与相关业务代理 房地产咨询服务的内容涵盖范围很广，包括政策咨询、信息咨询、决策咨询等。一些有实力的中介企业利用逐步建立起来的信息网，尽可能多地收集、加工转瞬即逝的信息资源，使其进一步系统化，建立起属于自己的信息库。这些信息主要被利用于这样两个方面：第一，在收集信息的过程中，中介公司为自己寻找到新的客户源，对于买方客户，中介公司可以根据自身所代理的项目结合买方客户信息，进行有的放矢的推销，提高成功率；对于卖方客户，中介公司则可以根据项目情况从中选择代理对象，扩大代理范围。第二，信息在经分类处理后，由中介公司向客户提供买房、卖房、政策、评估、投资决策等咨询服务，当然，企业必须利用计算机数据库技术和网络技术等高科技手段、方便快捷的查询方式才能满足客户的需求。某些具备条件的中介公司，可以利用信息量大、信息反馈快等优点在参与开发商的投资决策咨询方面扮演重要角色。 我国加入世贸之后，随着大量中产阶级的经理和管理人员的出现，中国消费者的迁移频率将变得更加频繁。他们会在国内的大城市之间进行迁移，也会在国家间进行迁移，这将产生更多的全国性的和国际性的房地产信息咨询的需要。中介公司将签代理协议，提供一整套的调差安家服务，包括对一个陌生城市的了解，寻找合适的住址，帮助协商房价，儿童入学登记，及许多其他相关业务。21世纪（中国）不动产就专门有这样的称之为“调差安家客户服务项目”。 &nbsp2.房地产金融中介及其他综合服务 作为经济实力雄厚的大型房地产中介公司，完全有条件利用手中的资金或参与开发商的项目融资，或实行买断经营。这样做虽然收益很高，但风险很大，需要中介公司具备相当规模的资金、人才和技术，这对于一般的企业是做不到的。随着个人住房担保办法的出台，按揭贷款利率下降、期限延长，房地产开发商越来越重视利用优惠的贷款政策来吸引消费者，中介公司也应该及时关注政策导向，积极参与，以适应新的变化。以湖南省某住房按揭贷款服务部为例，该服务部一方面依托于房地产交易中心从事中介业务，另一方面又从事住房按揭贷款的代理工作，主要是向按揭客户提供免费代办繁琐的按揭手续和免费咨询等服务，它利用接受客户咨询的有利条件开展了中介业务。他们首先与咨询客户建立起联系并根据客户要求选择开发商，在客户与开发商达成购买协议后，再与开发商签订按揭协议的相应银行联系，免费代理客户申请按揭贷款，办理公证、保险等手续，由于是批量办理，自然而然地受到了银行的欢迎，同时也从公证、保险的折扣中得到利润。此外，该服务部还作为中介方从开发商那里得到代理费，可谓一举多得。 抵押贷款的证券化和新的保险形式都将逐步被引入到中国来。例如：北京就打算在第十个五年计划中引入产权保险。产权保险可以保证购房人所购买的房屋是合法财产，从而增强消费者购房信心。有了产权保险后，抵押贷款也变得更为容易，因为它避免了抵押权人陷入多头债权人的泥沼。此外，还有火灾责任保险及另一种即将从国外引进的“房屋保险”，都为中介代理业务的拓展开拓了广阔的前景。 &nbsp3.楼盘代理 当房地产开发商的独立销售成本大于委托代理商销售佣金时，开发商就会考虑选择代理的方式销售物业，这时候开发商自然地会去选择有丰富的销售经验、完备的营销网络的房地产中介公司作为代理方。这就是中介公司的又一重要业务内容——楼盘代理。 目前，房地产中介市场上主要有批发代理、独家代理、联合代理、部门代理四种形式。所谓批发代理即买断经营，在项目前期或中期利用出售期房的办法募集资金，再加上自有资金，可以逐步从开发商手中以较优惠的价格买下楼盘，全部售出后获得较高的利润；独家代理是指开发商只委托一家中介公司作为代理方，在合同期内按销售额支付佣金，若开发商自行找到买主便不需支付佣金；联合代理是指开发商委托多个中介公司进行代理工作，按销售额支付佣金；部门代理是指开发商委托代理商来承担开发商销售部门的全部工作，支付少量费用给代理方，代理方无进度风险。 目前，大部分房源都是多家委托。而未来的趋势是，消费者随着生活水平的提高，其消费观念也将发生变化，追求高水平的服务，并愿意为之支付较高佣金。中介公司可以要求独家委托代理。 二、新兴的中介代理模式——“存房中心” 存房中心是指以房屋为主要经营对象，专门从事房屋经营流通服务的机构。其做法是：客户将房屋存入置换中心租赁部，由租赁部运用科学的方法测算出房屋正常的出租价格，经房主认可后出租；客户存房后，房屋的租赁及管理将由置换中心全权负责，无论租出与否，置换中心均按评估的租金价格扣除适当的工作期和第三方代理佣金后，按时将租金存入客户的银行账户。我的参考资料里有具体法令 收起