房产抵押别人在房管局做了登记备案,又出售给其他人怎么办?

律师您好:开发商拿着建好的商品房((还没有办房产证),抵押给我了,签订了房屋买卖合同,并在房管局做了登记备案,还有一份借款合同和一张借据,但是没开购房发票。之后开发商又把这套房子,卖给了别人,也有购房合同,他有发票,但是没有登记备案,这套房子应该归属于谁?谁合法?