上海二手房商铺如何进行物业过户,需要原房东到场吗

上海二手房商铺如何进行物业过户，需要原房东到场吗，房产证还要20个工作日才发，此时房中水电都没通（因为房东买房后一直没入住），我现在要装修，能要求物业开通水电吗（此时我还没有房产证，原房东在外地，此房是通过中介购买）？