商品房购买合同的签订是一件细活，合同的细节问题应该格外注意，一不留神，自己就有可能吃亏。那么，应该如何关注商品房的细节问题呢？小心开发商的无效合同买期房是商品房交易中的一种重要形式，签订商品房的预售合同除了合同格式要格外严谨之外，还要熟悉有关法律条文，这样才能保证发生纠纷时，自己的权益不受损害。国家有关判定商品房预售合同有效无效的规定如下:一、开发商没有取得土地使用权证的，商品房预售合同无效。二、 展开
商品房购买合同的签订是一件细活，合同的细节问题应该格外注意，一不留神，自己就有可能吃亏。那么，应该如何关注商品房的细节问题呢？小心开发商的无效合同买期房是商品房交易中的一种重要形式，签订商品房的预售合同除了合同格式要格外严谨之外，还要熟悉有关法律条文，这样才能保证发生纠纷时，自己的权益不受损害。国家有关判定商品房预售合同有效无效的规定如下:一、开发商没有取得土地使用权证的，商品房预售合同无效。二、开发商在一审诉讼期间，补办了土地证和商品房预售许可证时，可以认定预售合同有效。三、开发商将同一期房子先后出售给两人，如都末发放房屋所有权证，则后签证的购房合同无效。如果后签合同的购房者办理了房屋所有权证，则认定合同有效，所以，预购期房者并不遵循先来原则。在这种情况下，开发商应该给前一位签定合同的购房者赔偿损失。欲售商品房合同中最关键的条款是价格，合同签定之后价格就不会变了么？请看政策是如何规定的。一、除"解困房"等特殊类型的房屋外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，应当予以保护。开发商或购房者一方以政府调整与房地产有关的税费为由变更合同价格，可予以支持，而其中一方不得以建筑材料或商品房的市场价格变化为由，要求变更合同或解除合同。二、在合同中，开发商和购房者约定了价格，同时又约定实际成交价格以有关主管部门的核定为准时，后一方要求按核定价格变更预售商品房价款的，应该予以支持。三、开发商逾期交售房屋，房屋价格大跌，给购房者造成的损失，由过错方承担。除了以上几方面需要注意之外，对欲售合同的变更也应该准确把握。如当事人对合同内容有重大误解或合同内容明显有失公允，提出变更合同的，应予以支持。交付日期有空子房子的交付日期涉及到购房者的切身利益，应该引起购房者的关注，一些有意钻空子的开发商经常在合同中钻以下几个空子:一、开发商没有获得产权证，就同购房者签订合同，注明"交付日期"如果开发商没有取得房屋的产权资格，如何能谈得上交付日期?在这种情况下签订的合同随时会引起争议。二、拿到房门钥匙就等于实际交付这种理解是片面的，如果购房者拿到钥匙，却不能入住，且无产权的合法证明，交付日期就会成为开发商缩短商品房保修日期的借口。三、利用交付日期中概念标准不清来拖延交房如交付可以理解为现房交付，也可以理解为产权证交付，所以购房客户在合同中应该明确是现房交付还是产权证交付。四、入住通知单上的日期即交付日期开发商在购房者付清房款之后，给购房者开出移交证明，也就是入住通知单之类的文件，这种通知书交付给客户，在未经购房人同意的情况下，就视为已按交付日期交付。开发商之所以能够在交付日期上钻空子，就是因为合同规定得不太规范。在目前的标准文本中，对交付日期解释不明，又无统一规范，任由客户和开发商解释，一些开发商有意欺诈，以缓解工程进度压力，吸引购房者购买。总之，在签订购房合同时，在交付日期这一款，可得留神，一般来讲，交付的时间、方式越具体越好。购房合同附加条件不可缺一般的购房合同应该有附加条件一栏，而有些房地产开发公司往往将此栏抹掉，逃避应负的责任。购房者在签订购房合同时，往往只在主要条款上下功夫，而对附加条件一栏比较忽视，其实附加条件有时决定这房屋买卖关系是否成立。房地产合同的附加条件栏，其实是法律保护购房者的一个机会，《民法通则》规定，在民事法律行为中指明一定的条件，把条件的成就作为法律行为的效力。购房人在合同中设定的附加条件也可以是延缓条件:如附加条件未能实现，则所签订的法律行为不能生效。比如在签订购房合同时，附加条件是必须迁移户口，如果开发商不能让购房者迁入户口，则购房者有权解除合同。对合同中的附加条件应该如何操作呢?一、要遵守国家法规政策，要合理、合情如果房地产合同中所列附加条件本身就是违法的，则合同不能成立。二、附加条件可成为调节买卖关系的杠杆在合同中可以对自己不放心的条款和额外要求提出说明，以免今后发生纠纷。如对不能按时交房的处罚赔偿要求等。对房地产开发商在经营活动中因违法而导致的合同不能成立的，由房地产开发商赔偿损失。三、附加条件可以维护消费者权益，为日后纠纷的处理提供依据所以，签订合同时，要重视附加条件栏，并可向房地产、法律等专业人士咨询。不能模糊不可抗力商品房购销合同中很重要的一条就是不可抗力，在商品房的合同纠纷中，不可抗力成为众多开发商延期交付房屋的理由，那么，何种情况才能算是不可抗力呢?《民法通则》中对不可抗力做出明确规定，即不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据上述规定，不可抗力首先是一种客观情况，而且该情况出现时必须具备不能预见、不可避免、不能克服三个条件。开发商常常以不能贷款、天气恶劣、材料运输困难等理由来拖延交付时间，而这些因素并非完全不可预见。再者，不能贷款、运输过程中如果有不可抗力也仅限于信贷和运输的法律关系中，与购房人同开发商法律关系的商品房销售无关。房地产开发过程环节多，周期长，开发商确定交付日期时，必须综合各种因素，做出决策，才能保证合同的顺利履行。而在现行的房地产销售中，一些开发商过分依赖不可抗力来逃避责任：1、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能解决；2、契约签定后，由于政府颁布新法规而影响交付日期；3、市政府配套的批准与安装的延误。上述事件并不具备不可抗力的三个必备条件，如在契约中将此列入不可抗力，则将因为违反法律规定，成为无效条款。因此，购房者应该多个心眼儿，不要因为模糊了不可抗力，而使自己的利益受损。 收起
