预购商品房抵押也称为房屋期权抵押。期权抵押时，房屋还未建成而不同于通常的房地产抵押。 我国《民法通则》第八十九条规定：“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物”。即抵押物除了不动产以外，还可以是动产或某些权利。即并不区分抵押权和质权，这也被称为广义的抵押权。 现代的民法制度在罗马法时代已经形成了雏形，罗马法中有市民法和万民法之区分。市民法用以调 展开
预购商品房抵押也称为房屋期权抵押。期权抵押时，房屋还未建成而不同于通常的房地产抵押。 我国《民法通则》第八十九条规定：“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物”。即抵押物除了不动产以外，还可以是动产或某些权利。即并不区分抵押权和质权，这也被称为广义的抵押权。 现代的民法制度在罗马法时代已经形成了雏形，罗马法中有市民法和万民法之区分。市民法用以调整具有罗马市民资格者的各种法律关系，万民法则用以调整罗马市民与异邦人士之间的法律关系。早在罗马法时代，市民法就对抵押和质押进行了区分，债权人不占有担保物的为抵押，而债权人占有担保物的为质押。我国《担保法》公布实施以后，将抵押权和质权作了区分。对于房屋期权，《担保法》虽然并未作出明确规定，但在可以抵押的财产中列入了“依法可以抵押的其他财产”。《物权法》草案也未曾提及房屋期权的抵押，但是在可以抵押的财产中也列入了“法律规定可以抵押的其他财产”一项。 房屋期权尚是一种债权，谈不上担保物的占有。因此，房屋期权抵押究竟属于权利质押还是抵押，以法理及现行的法律，确实不太明确。然而，由于房屋期权抵押在现实生活中十分普遍，且关系到许多购房者的切身利益，为此，建设部在《城市房地产抵押管理办法》中将房屋期权抵押规定为预购商品房贷款抵押。但是这种抵押显然不是通常所称的房地产抵押，否则就毋须另作规定。按这一规定，预购商品房贷款抵押在登记时，由登记机关在抵押合同上作记载，这种“记载”还不是严格意义上的权属登记，因此也无法颁发房屋权属证书。按物权公示理论，登记机关除了在抵押合同上作记载外，也应当同时在登记簿上作相应的记载；待房屋竣工以后，再由当事人重新办理房地产抵押登记。 在《上海市房地产登记条例》的规定中，将房屋期权抵押的登记归人预告登记。该条例第四十九条第二项将“以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让”作为当事人可以申请预告登记的情形之一。起草中的《北京市房地产登记条例》也将预购商品房设定抵押及其抵押权的转让列为预告登记。这两个城市在立法中以预告登记来处理商品房期权抵押，解决了房屋期权抵押属于权利质押还是抵押的问题。因为预告登记本来就是以保全一项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权登记。经预告登记后，当事人取得了房地产他项权利的优先请求权。 期权抵押是在房屋尚未竣工时就办理的，此时有的房屋坐落门牌号码尚未确定，开发商也有可能将已预售的房屋另外卖给他人。登记机关重复为之办理登记，使登记簿的记载发生物权冲突的情况也时有所闻。因此，如何预防日后房屋面积、房屋坐落等变化而带来的风险，成为登记机关十分关注的问题。 房屋面积的变化一般不会给登记机关带来风险，因为以商品房期权进行抵押的，开发商已领有预售许可证，并使用了规范的合同，面积的变化不会太大。再则，以期权抵押的，担保的(贷款合同)主债权不会超出(商品房预售合同)债权的价值。即便出现以上这些情况，也是当事人自己的问题，而与登记机关无关。 对于房屋坐落的变化，最好的方法是应用地理信息系统，以地理坐标和地籍图来控制房屋坐落的变化。在还没有应用地理信息系统的地区，在房屋初始登记时，以登记机关实际测绘的图件与规划图进行核对，也可以避免问题的发生。 收起
