深圳带宅基地的房子买卖有哪些靠谱的操作方式?

没有更好的方法，合同保障性极低。刚好手上经手一个案件，广州地区，和你说下具体案情，未来几个月可能会在广东高院审理，胜诉几率渺茫。原告：卖房人，教师（这个身份对当事人迷惑性比较大），张某被告：买房人，女，陈某，离异，独自养育女儿，家庭状况一般 原被告相识一段时间，被告在广东经营一段时间一个画廊，积攒部分积蓄后，本想分期付款首付一套小面积房，后原告再三劝说被告购买其一套房屋，房价低于商品房许多，原告以老师身份承诺绝对能够办理房产权证，并写下保证书，被告误以为不是宅基地房而购买。 大概四年之后，被告所购房产即将被纳入拆迁范围，有巨额拆迁补偿金，原告得知，翻脸，法院起诉合同违法法律规定，自始无效。 法院二审最终结果认定原告只需按照四年里宅基地的增值情况补偿被告，增值很低。被告要求按附近土地拆迁标准要求原告支付补偿金，法院没有支持，判令三个月之内搬出居住地址，可怜被告当初本来购房款能够支付一套小面积房的首付，近几年广州地区商品房价格暴涨，按照四年里宅基地的增值情况补偿，已远远不能缴纳房屋首付。 上班期间，回答比较简陋，总得来说，购买此类房屋，对于自身权利保护极不稳定，假如真的房屋纳入拆迁范围，获得巨额补助，你所能依赖的只是对方的道德水平了，但如我上面所说，一位教师在面对此种情况都会首先起诉，为取得拆迁款不惜违背约定，更何况常人。 收起

因为相关法律明确禁止题主所说的购买行为，所以走买卖方式是肯定行不通的，抵押方式的话现在一些地区允许农村房屋确权之后进行抵押，不过仅限一些银行办理，而且银行的积极性也不是很高，如果抵押是给个人或公司的话，是得不到法律承认的，而且就算可以抵押，也只能算地上建筑物的价值，土地的价值是不算在内的，到了拆迁的时候，征收的是地，补偿的是房屋，因为这种抵押行为没法办理土地证房产证的抵押登记手续，所以还是原主人的财产，自然钱也补偿给了原主人。所以，奉劝题主暂时放弃这种想法。 收起

这问题挺有意思的，我个人也没有太好的思路，谈一些相关看法，以求抛砖引玉。从题主自身的表述看来，也已经明白了走买卖合同的路风险时极大的。但即使走抵押的路同样有问题，首先现在全国大部分法院对于房屋买卖和抵押的认定都还是以房地一体主义为原则，而宅基地本身又是《担保法》明文禁止抵押的标的，所以想以抵押绕过宅基地抵押房屋买卖的限制恐怕也有难度。其次，哪怕抵押合同成立了，实现抵押的时候也存在抵押物折价过户的问题，而这时候其实面临着买卖一样的问题，即宅基地权益只能由村集体内部享有，所以仍然面临着过户难的问题。说一个纸面上操作的办法，不知道宅基地能否成为公司财产。若法院不禁止，则可以由屋主以宅基地房屋设立公司，然后将股权全部转让给买受人，之后注销公司，此时宅基地房屋在法理上应该归属买受人所有。当然这仅仅是纸面的推演，实际操作难度估计很大。 收起